Sengketa, konflik, dan mafia tanah

Pilih satu cabang untuk menyorotnya. Coba jelaskan setiap cabang dengan kata-katamu sendiri sebelum membaca lebih lanjut.

Ibunda seorang aktris terkenal menyimpan enam sertipikat tanah dan bangunan. Asisten rumah tangga yang dipercaya mengurus sertipikat "yang hilang" ternyata membalik nama semuanya atas nama dirinya dan suaminya dengan bantuan PPAT, lalu menjual dan menjaminkannya. Keluarga baru tahu setelah sang ibu meninggal. Di tempat lain, satu desa di Sumatera Utara bentrok dengan aparat keamanan perusahaan perkebunan yang HGU-nya diperpanjang di atas lahan yang diklaim warga sebagai tanah leluhur. Di kota, dua orang memegang sertipikat atas bidang tanah yang sama.

Ketiga peristiwa itu sama-sama disebut "masalah tanah", tetapi jenis, akar, dan jalan keluarnya berbeda. Bab terakhir ini merangkai semua yang sudah kamu pelajari: asas UUPA (Bab 2), hak atas tanah (Bab 3), pendaftaran dan kekuatan sertipikat (Bab 4), peralihan dan PPAT (Bab 5), reforma agraria dan hak ulayat (Bab 6), serta pengadaan tanah (Bab 7). Semua itu diuji ketika terjadi sengketa.

Kamu akan mempelajari klasifikasi kasus pertanahan, akar persoalannya, jalur penyelesaian di dalam dan di luar pengadilan, dan fenomena mafia tanah beserta upaya pemberantasannya. Materi ini akan kamu temui lagi di Hukum Acara Perdata, Hukum Acara Peradilan Tata Usaha Negara, dan Hukum Pidana.

Sengketa, konflik, dan perkara

Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan membedakan tiga jenis kasus [1]:

Sengketa tanah: perselisihan antara orang perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas. Contoh: dua ahli waris memperebutkan batas pekarangan.
Konflik tanah: perselisihan antara orang perseorangan, kelompok, golongan, organisasi, badan hukum, atau lembaga yang mempunyai kecenderungan atau sudah berdampak luas. Contoh: desa melawan perusahaan perkebunan.
Perkara tanah: perselisihan yang penanganan dan penyelesaiannya melalui lembaga peradilan.

Kasus juga diklasifikasi menurut beratnya menjadi kasus berat, sedang, dan ringan. Kasus berat melibatkan banyak pihak, berdimensi hukum kompleks, dan berpotensi menimbulkan gejolak sosial, ekonomi, politik, atau keamanan.

Tipologi kasus pertanahan yang sering muncul

Tipe	Contoh	Bab terkait
Penguasaan tanpa hak	Pendudukan lahan kosong, penyerobotan	Bab 3
Sengketa batas dan letak	Selisih ukuran, tumpang tindih peta	Bab 4
Sertipikat ganda atau tumpang tindih	Dua sertipikat atas satu bidang	Bab 4
Sengketa waris dan jual beli	Jual beli oleh sebagian ahli waris, penjualan ganda	Bab 5
Konflik perkebunan dan kehutanan	HGU di atas tanah adat atau garapan warga	Bab 6
Konflik pengadaan tanah	Penolakan ganti kerugian, kepentingan umum yang dipersoalkan	Bab 7
Kejahatan pertanahan	Pemalsuan surat, akta, dan sertipikat	Subbab mafia tanah

Sertipikat ganda dan tumpang tindih

Salah satu jenis sengketa yang paling membingungkan masyarakat adalah sertipikat ganda: dua atau lebih sertipikat diterbitkan atas bidang tanah yang sama, seluruhnya atau sebagian. Penyebabnya beragam. Ada yang berasal dari kesalahan administrasi masa lalu, misalnya peta pendaftaran belum ada sehingga petugas tidak tahu bidang itu sudah bersertipikat. Ada yang lahir dari pengukuran tanpa kehadiran pemilik tanah berbatasan, padahal asas contradictoire delimitatie mensyaratkan persetujuan batas. Ada pula yang sengaja direkayasa dengan alas hak palsu [2, 3].

Penyelesaiannya bergantung pada sebab dan usia sertipikat. Bila tumpang tindih karena kesalahan kantor pertanahan, Menteri dapat membatalkan salah satu sertipikat karena cacat administrasi; untuk tumpang tindih, Pasal 64 PP 18/2021 tidak membatasinya dengan tenggang lima tahun [4]. Bila para pemegang saling mengklaim sebagai pemilik sah, sengketa harus diputus pengadilan negeri, dan hakim akan menilai riwayat perolehan, penguasaan fisik, serta iktikad baik masing-masing. Pemegang sertipikat yang lebih dulu terbit tidak otomatis menang; yang menentukan adalah keabsahan alas haknya. Program PTSL Klaster 4, yaitu pemetaan ulang bidang yang sudah bersertipikat, dan alih media ke sertipikat elektronik dimaksudkan antara lain untuk menemukan tumpang tindih semacam ini sebelum menjadi sengketa (Bab 4).

Coba ingat dulu

Bagaimana sertipikat ganda diselesaikan?

Jawab dalam kepala atau tulis di kertas. Setelah itu baru buka jawabannya.

Bila tumpang tindih terjadi karena kesalahan administrasi, kementerian dapat membatalkan sertipikat yang cacat; untuk tumpang tindih hak, Pasal 64 PP 18/2021 tidak membatasinya dengan tenggang lima tahun. Bila sengketanya menyangkut siapa pemilik sah, penyelesaiannya di pengadilan negeri, yang menilai keabsahan alas hak, riwayat perolehan, penguasaan fisik, dan iktikad baik. Putusan berkekuatan hukum tetap lalu menjadi dasar kantor pertanahan membatalkan atau mempertahankan sertipikat.

Akar masalah dan potret data

Mengapa kasus tanah tidak pernah habis? Para ahli menyebut beberapa akar [5, 6]:

Ketimpangan struktur penguasaan warisan kolonial dan kebijakan pemberian konsesi skala besar, sementara landreform berhenti setelah 1965 (Bab 6).
Administrasi pertanahan yang belum tuntas: banyak bidang belum terdaftar, peta antarinstansi (pertanahan, kehutanan, tata ruang) tidak terintegrasi, dan warkah lama hilang atau rusak.
Sistem publikasi negatif: sertipikat masih dapat digugat, sehingga orang dengan bukti tandingan, asli maupun palsu, selalu punya peluang menggugat (Bab 4).
Nilai ekonomi tanah yang terus naik, terutama di kawasan perkotaan dan proyek strategis, yang mengundang spekulasi.
Lemahnya pengakuan hak masyarakat adat dan penggarap, yang tidak memegang bukti tertulis.

Data dari dua sumber berbeda memperlihatkan skala masalahnya. Pemerintah melaporkan bahwa sepanjang 2025 Kementerian ATR/BPN menyelesaikan 3.019 kasus pertanahan [7]. Dari sisi masyarakat sipil, Konsorsium Pembaruan Agraria (KPA) mencatat 341 letusan konflik agraria pada 2025 di 33 provinsi, seluas sekitar 914 ribu hektare, berdampak pada 123.612 keluarga di 428 desa, naik sekitar 15 persen dari tahun sebelumnya [8].

Apakah konflik agraria makin sering?

Jumlah letusan konflik agraria per tahun menurut catatan KPA

2023241

2024295

2025341 konflik

Sumber: Catatan Akhir Tahun KPA 2025 sebagaimana dikutip Kompas.id, 19 Januari 2026. Data organisasi masyarakat sipil, bukan statistik resmi pemerintah.[9, 8]

Menurut KPA, sektor perkebunan menjadi pemicu terbanyak dengan 135 letusan konflik pada 2025, disusul infrastruktur, pertambangan, properti, kehutanan, dan fasilitas militer. KPA juga mencatat 404 orang mengalami kriminalisasi dan 312 orang dianiaya di wilayah konflik agraria sepanjang 2025 [8]. Angka pemerintah dan KPA tidak dapat dibandingkan langsung, karena "kasus pertanahan" dalam data ATR/BPN mencakup sengketa individual, sedangkan KPA menghitung konflik struktural yang berdampak luas. Membaca keduanya bersama memberi gambaran yang lebih jujur.

Coba ingat dulu

Apa beda sengketa, konflik, dan perkara tanah menurut Permen ATR/BPN 21/2020?

Jawab dalam kepala atau tulis di kertas. Setelah itu baru buka jawabannya.

Sengketa adalah perselisihan antara perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas. Konflik adalah perselisihan antara perseorangan, kelompok, organisasi, badan hukum, atau lembaga yang cenderung atau sudah berdampak luas. Perkara adalah perselisihan yang penanganan dan penyelesaiannya melalui lembaga peradilan.

Penyelesaian di luar pengadilan

Penanganan oleh Kementerian ATR/BPN

Permen ATR/BPN 21/2020 mengatur penanganan kasus yang berasal dari pengaduan atau inisiatif kementerian. Tahapannya berurutan [1]:

Penanganan sengketa dan konflik oleh ATR/BPN

Langkah 1 dari 6Pasal 6 ayat (1) huruf a Permen ATR/BPN 21/2020

Pengaduan dan pengkajian

Pengaduan diterima, didistribusikan, lalu dikaji untuk memetakan pokok masalah, para pihak, dan status data fisik serta yuridis.

Mediasi dapat diselenggarakan atas inisiatif kementerian, kantor wilayah, kantor pertanahan, para pihak, atau mediator perorangan dan lembaga. Mediasi wajib dihadiri para pihak atau kuasa yang berwenang memutus; bila setelah tiga kali diundang secara patut tidak hadir, mediasi dinyatakan gagal. Kesepakatan dituangkan dalam akta perdamaian yang didaftarkan di pengadilan negeri setempat untuk memperoleh putusan perdamaian (Pasal 43 dan 44) [1]. Maria S.W. Sumardjono sudah lama mendorong mediasi pertanahan karena sengketa tanah menyangkut hubungan sosial jangka panjang yang tidak selalu dapat dipulihkan oleh putusan menang-kalah [10].

Pembatalan produk hukum oleh kementerian dimungkinkan karena cacat administrasi atau untuk melaksanakan putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap. Ingat batasannya dari Bab 4: pembatalan karena cacat administrasi hanya sebelum lima tahun sejak sertipikat terbit, kecuali tumpang tindih; setelah itu harus melalui pengadilan (Pasal 64 PP 18/2021) [4].

Penting dipahami bahwa kementerian bukan pengadilan. Keputusan penyelesaian kasus oleh ATR/BPN adalah keputusan tata usaha negara, sehingga pihak yang tidak puas dapat menggugatnya ke PTUN. Kementerian juga tidak berwenang memutus siapa pemilik sah ketika kedua pihak sama-sama memiliki alas hak yang tampak sah; dalam keadaan seperti itu hasil penanganan biasanya berupa petunjuk agar para pihak menempuh jalur pengadilan (kriteria K2). Itulah sebabnya banyak kasus "selesai" menurut statistik kementerian, tetapi para pihak tetap bersengketa di pengadilan.

Konflik agraria struktural

Konflik yang melibatkan desa, masyarakat adat, dan perusahaan perkebunan atau kehutanan jarang dapat diselesaikan dengan pendekatan sengketa biasa. Pihak-pihaknya tidak setara: perusahaan memegang HGU atau izin yang sah secara administrasi, sementara warga hanya memegang ingatan sejarah, makam leluhur, dan bukti penguasaan yang tidak tertulis. Memenangkan perusahaan karena sertipikatnya, atau memidanakan warga karena "menduduki" lahan HGU, sering justru memperpanjang konflik. KPA mencatat kriminalisasi dan kekerasan terhadap ratusan warga di wilayah konflik setiap tahun [8].

Maria S.W. Sumardjono menekankan bahwa penyelesaian konflik struktural harus berangkat dari pengakuan hak dasar atas tanah, bukan semata kepastian administrasi, dan dapat memakai sarana seperti peninjauan kembali izin, pengurangan luas HGU untuk dikembalikan kepada masyarakat, atau kemitraan yang adil [5]. Lembaga lain juga berperan: Komnas HAM dapat menyelidiki dugaan pelanggaran hak asasi dalam konflik agraria, dan Ombudsman dapat memeriksa maladministrasi pelayanan pertanahan, misalnya penundaan berlarut penerbitan sertipikat.

Untuk konflik agraria struktural, jalur lain adalah reforma agraria melalui Gugus Tugas Reforma Agraria (Perpres 62/2023) dan, bila nanti berlaku, mekanisme penyelesaian konflik dalam UU Pengaturan Reforma Agraria yang mengutamakan musyawarah, pemulihan hubungan sosial, dan pemulihan hak masyarakat [11, 12].

Penyelesaian melalui pengadilan

Sengketa tanah dapat masuk ke tiga lingkungan peradilan. Memilih forum yang salah bisa berakibat gugatan dinyatakan tidak dapat diterima. Aturan sederhananya: lihat apa yang dipersoalkan.

Memilih forum penyelesaian perkara tanah

Forum	Yang dipersoalkan	Contoh	Catatan
Pengadilan negeri (perdata)	Siapa pemilik yang sah; perbuatan melawan hukum; wanprestasi	Penggugat menuntut dinyatakan pemilik dan sertipikat lawan tidak berkekuatan hukum	Putusan dapat menjadi dasar pembatalan sertipikat oleh BPN
PTUN	Keabsahan keputusan pejabat TUN, misalnya penerbitan sertipikat atau penetapan lokasi	Gugatan pembatalan sertipikat karena prosedur penerbitan cacat	Tenggang 90 hari sejak keputusan diketahui; penetapan lokasi 30 hari
Pengadilan agama	Pembagian warisan atau harta bersama orang Islam, wakaf	Penetapan ahli waris dan pembagian tanah warisan	Kepemilikan dengan pihak ketiga tetap di PN
Peradilan pidana	Pemalsuan surat atau akta, penipuan, penggelapan, penyerobotan	Pemalsuan akta jual beli oleh mafia tanah	Dapat berjalan bersama perkara perdata

Diringkas dari praktik peradilan dan buku teks. Ketika soal kepemilikan dan soal keabsahan keputusan bercampur, Mahkamah Agung cenderung memeriksa kepemilikan lebih dulu di peradilan umum.

Persoalan klasik adalah dualisme putusan: PTUN membatalkan sertipikat A karena prosedurnya cacat, sementara PN menyatakan A pemilik sah. Karena PTUN hanya menilai keabsahan prosedur, bukan kepemilikan, Mahkamah Agung dalam praktiknya mengarahkan agar sengketa yang pada intinya tentang kepemilikan diselesaikan di peradilan umum lebih dahulu [2, 13].

Gugatan sertipikat di PTUN

Sertipikat adalah keputusan tata usaha negara karena diterbitkan oleh kepala kantor pertanahan, bersifat konkret, individual, dan final. Karena itu pihak yang dirugikan oleh penerbitannya dapat menggugat ke PTUN dengan kepala kantor pertanahan sebagai tergugat dan pemegang sertipikat sebagai tergugat intervensi. Gugatan harus diajukan dalam 90 hari sejak keputusan itu diterima atau diketahui oleh penggugat; bagi pihak ketiga, praktik peradilan menghitungnya sejak ia mengetahui dan merasa kepentingannya dirugikan. Dasar pengujiannya adalah peraturan perundang-undangan dan asas-asas umum pemerintahan yang baik, misalnya asas kecermatan ketika petugas tidak memeriksa penguasaan fisik atau tidak menghadirkan pemilik tanah berbatasan.

Putusan PTUN yang mengabulkan gugatan memerintahkan pencabutan sertipikat, tetapi tidak menyatakan siapa pemilik tanah. Akibatnya, setelah menang di PTUN, penggugat sering masih harus menempuh perkara perdata untuk memperoleh pengakuan kepemilikan. Memahami pembagian kerja ini mencegah kamu salah memilih forum.

Gugatan perdata yang lazim

Dalam perkara perdata tanah, gugatan biasanya disusun sebagai gugatan perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUH Perdata), misalnya karena tergugat menguasai tanah tanpa hak atau menjual tanah milik orang lain, atau gugatan wanprestasi bila sumbernya perjanjian, seperti PPJB yang tidak dilanjutkan dengan akta jual beli. Petitumnya umumnya meminta pengadilan menyatakan penggugat sebagai pemilik sah, menyatakan akta jual beli atau sertipikat lawan tidak mempunyai kekuatan hukum, memerintahkan pengosongan, dan menghukum tergugat membayar ganti rugi. Penggugat yang khawatir tanah dialihkan selama perkara dapat meminta sita jaminan dan mengajukan pencatatan perkara pada buku tanah agar pembeli berikutnya tidak dapat berlindung sebagai pembeli beriktikad baik [2, 4]. Materi ini akan kamu pelajari lebih rinci di Hukum Acara Perdata.

Bila putusan yang sudah berkekuatan hukum tetap ternyata didasarkan pada bukti palsu, misalnya girik atau akta yang belakangan terbukti dipalsukan dalam perkara pidana, pihak yang dirugikan dapat mengajukan peninjauan kembali dengan alasan putusan didasarkan pada kebohongan atau tipu muslihat, atau ditemukannya bukti baru (novum). Hubungan perkara perdata dan pidana inilah yang sering dimanfaatkan kedua pihak: pemilik sah melaporkan pemalsuan untuk melemahkan gugatan lawan, sedangkan mafia tanah kadang justru melaporkan pemilik sah untuk menekannya.

Dalam perkara perdata, kekuatan sertipikat sebagai "alat bukti yang kuat" dan perlindungan Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 menjadi senjata utama pemegang sertipikat, sedangkan pihak lawan harus membuktikan bahwa sertipikat diterbitkan tidak sah atau pemegangnya tidak beriktikad baik (Bab 4 dan 5).

Mafia tanah

Pengertian dan modus

Istilah mafia tanah tidak dikenal dalam undang-undang. Kementerian ATR/BPN memakainya untuk menyebut individu, kelompok, atau badan hukum yang bekerja sama secara terencana dan sistematis melakukan kejahatan pertanahan untuk menguasai tanah orang lain secara melawan hukum. Wirawan dan kawan-kawan mengidentifikasi modus yang paling sering: pemalsuan alas hak seperti girik, eigendom verponding, atau surat keterangan tanah; pemalsuan akta jual beli dan surat kuasa; penerbitan sertipikat pengganti dengan laporan kehilangan palsu; menghilangkan warkah; pendudukan fisik dengan preman; persekongkolan dengan oknum pejabat desa, notaris/PPAT, atau pegawai pertanahan; dan mencari legalitas melalui pengadilan dengan gugatan rekayasa [6].

Penyebabnya, menurut penelitian yang sama, adalah nilai ekonomi tanah yang tinggi, administrasi pertanahan yang belum terintegrasi, tidak adanya bukti hak tunggal, sistem publikasi negatif, dan penegakan hukum yang lemah [6, 14]. Modus girik palsu juga menjadi salah satu alasan pemerintah mengakhiri girik sebagai alat bukti hak sejak 2 Februari 2026 [15].

Studi kasusPutusan PN Jakarta Barat Nomor 248/Pid.B/2022/PN Jkt.Brt, 16 Agustus 2022

Mafia tanah keluarga Nirina Zubir[16, 17]

Fakta
Riri Khasmita, mantan asisten rumah tangga ibunda aktris Nirina Zubir, menawarkan diri mengurus enam sertipikat tanah dan bangunan yang disebut hilang. Ia kemudian membalik nama sertipikat itu atas nama dirinya dan suaminya, Edrianto, dengan bantuan PPAT, lalu menjual dan menjaminkan sebagian aset. Keluarga baru mengetahuinya setelah sang ibu meninggal.
Masalah hukum
Bagaimana pertanggungjawaban pidana para pelaku, termasuk PPAT yang membuat akta, atas balik nama tanpa hak dan pengalihan hasilnya?
Putusan dan alasannya
Pengadilan Negeri Jakarta Barat menjatuhkan pidana 13 tahun penjara dan denda Rp1 miliar kepada Riri Khasmita dan Edrianto karena memakai surat palsu dan pencucian uang. Dalam putusan 248/Pid.B/2022, dua PPAT, Faridah dan Ina Rosaina, dinyatakan bersalah turut serta memalsukan surat autentik dan pencucian uang, masing-masing dipidana 2 tahun 8 bulan dan denda Rp1 miliar.
Pelajaran
Mafia tanah sering datang dari orang dekat dan memanfaatkan celah di tingkat PPAT. Akta autentik tidak kebal pemalsuan; PPAT yang lalai atau bersekongkol dapat dipidana. Bagi pemilik, sertipikat elektronik dan pengecekan berkala melalui aplikasi resmi membantu mendeteksi perubahan data lebih awal.

Jerat hukum bagi mafia tanah

Karena "mafia tanah" bukan istilah undang-undang, pelakunya dijerat dengan tindak pidana umum yang sesuai perbuatannya: pemalsuan surat dan pemalsuan akta autentik, penggunaan surat palsu, penipuan, penggelapan, memasuki pekarangan atau menguasai tanah orang lain tanpa hak, dan, bila hasilnya disamarkan, tindak pidana pencucian uang. Sejak 2 Januari 2026, tindak pidana umum itu dirujuk pada KUHP nasional (UU 1/2023), dan ketentuan pidana di luar KUHP, termasuk Pasal 52 UUPA, telah disesuaikan oleh UU 1/2026 tentang Penyesuaian Pidana [18]. Pegawai pertanahan atau pejabat desa yang menyalahgunakan jabatan dapat pula dijerat tindak pidana korupsi bila unsur kerugian negara atau suap terpenuhi, sedangkan PPAT dapat dikenai sanksi jabatan di samping pidana.

Satu pelajaran dari penelitian Wirawan dan kawan-kawan: pemberantasan mafia tanah tidak cukup dengan pendekatan pidana. Selama administrasi pertanahan belum lengkap dan bukti hak belum tunggal, celah akan terus dimanfaatkan [6]. Karena itu, pencegahan administratif sama pentingnya dengan penindakan.

Pemberantasan dan pencegahan

Pemberantasan dilakukan lewat kerja sama Kementerian ATR/BPN dengan kepolisian dan kejaksaan, antara lain melalui Satuan Tugas Anti-Mafia Tanah yang dibentuk sejak 2017-2018 di tingkat pusat dan provinsi untuk menyelidiki, mengungkap, dan menindak kasus yang terindikasi melibatkan mafia tanah [6, 14]. Pemerintah melaporkan 140 pelaku mafia tanah diproses hukum dalam setahun sampai Oktober 2025, dengan 130,7 juta meter persegi tanah dan potensi kerugian negara Rp9,4 triliun diselamatkan [7].

Dari sisi pencegahan, langkah yang ditempuh antara lain percepatan pendaftaran lengkap melalui PTSL, sertipikat elektronik dengan kode QR yang dapat dicek di aplikasi resmi, integrasi peta bidang, pengakhiran girik sebagai alat bukti hak, dan pengawasan PPAT [3, 19]. Bagi warga, pencegahan paling efektif tetap sederhana:

Daftar periksa melindungi tanah keluarga

Daftarkan tanah dan segera daftarkan peralihan warisan; jangan biarkan sertipikat atas nama almarhum bertahun-tahun.
Simpan sertipikat sendiri, jangan titipkan kepada orang yang tidak perlu memegangnya; jangan menandatangani kuasa atau kertas kosong.
Pastikan sertipikat sudah dialihmediakan menjadi sertipikat elektronik dan cek datanya berkala melalui aplikasi resmi.
Kuasai tanah secara nyata: pasang patok, bayar PBB, manfaatkan tanahnya; ingat syarat "secara nyata menguasai" dalam Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997.
Saat membeli, cek sertipikat di kantor pertanahan melalui PPAT, cek fisik dan riwayat, serta pastikan semua ahli waris atau pasangan menyetujui.
Bila ada tanda-tanda pemalsuan, segera ajukan blokir atau catatan perkara ke kantor pertanahan dan laporkan ke polisi.

Merangkai seluruh mata kuliah

Setiap kasus tanah yang kamu temui dapat dianalisis dengan urutan pertanyaan yang sama, dan urutan itu merangkum seluruh mata kuliah ini. Pertama, hak apa yang dipersoalkan dan siapa subjeknya: apakah subjek itu memenuhi syarat menurut asas nasionalitas dan ketentuan Pasal 21, 30, 36, atau 42 UUPA? Kedua, bagaimana hak itu lahir dan dibuktikan: apakah dari konversi, pemberian negara, atau peralihan, dan apakah sudah didaftar? Ketiga, bagaimana peralihannya: apakah dengan akta PPAT, apakah pembeli beriktikad baik, apakah ada hak tanggungan yang membebani? Keempat, apakah ada kepentingan publik yang membatasi: tata ruang, fungsi sosial, landreform, hak ulayat, atau pengadaan tanah? Kelima, ke mana penyelesaiannya: mediasi, pengadilan negeri, PTUN, atau jalur pidana?

Dengan lima pertanyaan itu, cerita-cerita di awal setiap bab, dari girik warisan kakek sampai jalan tol yang melintasi rumah, dapat kamu urai menjadi persoalan hukum yang jelas beserta pasal yang menjawabnya.

Keliru

Mencari legalitas melalui pengadilan dengan bukti palsu atau gugatan rekayasa adalah salah satu modus mafia tanah. Putusan yang didasarkan pada bukti palsu dapat dilawan, misalnya dengan peninjauan kembali atas dasar novum atau laporan pidana pemalsuan.

Keliru

PTUN hanya menilai keabsahan keputusan pejabat, misalnya prosedur penerbitan sertipikat. Bila yang dipersoalkan siapa pemilik sah, forumnya pengadilan negeri, dan putusannya menjadi dasar BPN untuk membatalkan atau menerbitkan sertipikat.

Keliru

Konflik agraria struktural berakar pada ketimpangan penguasaan, tumpang tindih izin, dan pengakuan hak adat yang lemah. Penyelesaiannya memerlukan reforma agraria dan dialog, bukan hanya pidana; karena itu KPA mencatat kriminalisasi warga sebagai bagian dari masalah.

Tebak dulu benar atau keliru, baru buka jawabannya.

Latihan

Soal 1 dari 8

Ratusan keluarga petani di tiga desa memprotes perpanjangan HGU sebuah perusahaan di atas lahan yang mereka garap. Menurut Permen ATR/BPN 21/2020, ini termasuk:

Soal 2 dari 8

Andi ingin dinyatakan sebagai pemilik sah tanah yang sertipikatnya terbit atas nama Budi berdasarkan jual beli palsu. Forum yang tepat untuk menetapkan kepemilikan adalah:

Soal 3 dari 8

Mediasi di kantor pertanahan berhasil. Apa langkah agar kesepakatannya berkekuatan eksekutorial?

Soal 4 dari 8

Hasil penanganan kasus berupa surat pemberitahuan bahwa kasus itu bukan kewenangan kementerian termasuk kriteria:

Soal 5 dari 8

Manakah yang termasuk modus mafia tanah menurut penelitian Wirawan dan kawan-kawan?

Soal 6 dari 8

Sertipikat Bu Ani terbit pada 2015 dan ia menguasai tanahnya. Pada 2026 sertipikat dibalik nama oleh orang lain dengan akta jual beli palsu. Apakah orang itu dilindungi Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997?

Soal 7 dari 8

Data KPA mencatat 341 konflik agraria pada 2025, sedangkan ATR/BPN menyelesaikan 3.019 kasus pertanahan. Kesimpulan yang paling tepat adalah:

Soal 8 dari 8

Dalam perkara keluarga Nirina Zubir, apa pelajaran utama tentang PPAT?

Terjawab 0 dari 8. Pilih jawaban untuk melihat penjelasannya.

Ringkasan bab

Permen ATR/BPN 21/2020 membedakan sengketa (tidak berdampak luas), konflik (berdampak luas), dan perkara (melalui pengadilan).
Akar masalah tanah: ketimpangan penguasaan, administrasi yang belum tuntas dan tidak terintegrasi, sistem publikasi negatif, nilai ekonomi tanah, dan lemahnya pengakuan hak adat dan penggarap.
KPA mencatat konflik agraria naik dari 241 (2023) ke 341 (2025), terbanyak di sektor perkebunan; ATR/BPN melaporkan 3.019 kasus pertanahan diselesaikan pada 2025.
Penanganan oleh ATR/BPN melalui pengkajian, gelar, penelitian, rapat koordinasi, dan penyelesaian dengan kriteria K1, K2, atau K3; mediasi menghasilkan akta perdamaian yang didaftarkan ke PN.
Forum peradilan dipilih menurut pokok yang dipersoalkan: kepemilikan di pengadilan negeri, keabsahan keputusan pejabat di PTUN, warisan orang Islam di pengadilan agama, dan pemalsuan di peradilan pidana.
Mafia tanah bekerja melalui pemalsuan dokumen, kolusi dengan oknum, dan rekayasa gugatan; perkara Nirina Zubir menunjukkan PPAT dapat dipidana.
Pencegahan meliputi pendaftaran lengkap, sertipikat elektronik, integrasi data, pengakhiran girik sebagai bukti hak, Satgas Anti-Mafia Tanah, dan kewaspadaan pemilik tanah.

Kartu hafalan bab ini

Balik setiap kartu setelah kamu mencoba menjawab dalam kepala. Kartu yang kamu nilai “ingat” akan muncul lagi setelah jeda yang makin panjang, jadi yang sudah melekat tidak menghabiskan waktumu.

Latihan mengingat berjeda

Bab 8: Sengketa, konflik, dan mafia tanah

Dikuasai: 0 dari 8 kartuSpasi untuk membalik, angka 1 sampai 3 untuk menilai.

Sumber bab ini

Setiap angka di dalam kurung siku merujuk ke daftar ini. Peraturan dan putusan adalah sumber primer; buku teks dan jurnal dipakai untuk doktrin, penjelasan, dan perdebatan akademik.

1
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (2020). Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan. Berita Negara RI Tahun 2020 Nomor 1369.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Klasifikasi sengketa, konflik, dan perkara; tahapan penanganan; mediasi; kriteria penyelesaian K1 sampai K3.
2
Urip Santoso (2011). Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah. Kencana, Jakarta (ed. 1, cet. 2).
Buku teks
Sistem publikasi pendaftaran, sertipikat, peralihan, dan pembebanan hak tanggungan.
3
Esther Masri; Hirwansyah (2023). Kebijakan Penerbitan Sertipikat Elektronik pada Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia untuk Mewujudkan Kepastian Hukum. Krtha Bhayangkara 17(1): 157-174.
Jurnal ilmiahejurnal.ubharajaya.ac.id
Sertipikat elektronik sebagai respons atas sertipikat ganda dan mafia tanah, diterapkan bertahap.
4
Republik Indonesia (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 28, TLN Nomor 6630.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Jangka waktu HGU, HGB, hak pakai; hak pengelolaan; ruang atas dan bawah tanah; pendaftaran elektronik; masa berlaku girik.
5
Maria S.W. Sumardjono (2009). Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya. Penerbit Buku Kompas, Jakarta (cet. 2).
Buku teks
Tanah sebagai hak dasar, fungsi sosial, dan perlindungan kelompok rentan dalam kebijakan agraria.
6
Vani Wirawan; Yusriyadi; Ana Silviana; Yeni Widowaty (2024). Measuring the Land Mafia in Indonesia: New Phenomenon of Extraordinary Crime. Novum Jus 18(1): 311-353.
Jurnal ilmiahdoi:10.14718/novumjus.2024.18.1.11
Modus mafia tanah, faktor penyebab, dan pembentukan Satgas Anti-Mafia Tanah.
7
Kadek Melda Luxiana (2025). Wamen ATR: 140 Mafia Ditindak, 123 Juta Tanah Terdaftar Sepanjang 2025. detikNews, 20 Oktober 2025.
Artikel atau ulasannews.detik.com
Data ATR/BPN: 3.019 kasus selesai, 140 pelaku mafia tanah diproses hukum, redistribusi 1,64 juta bidang.
8
Konsorsium Pembaruan Agraria (2026). Tancap Gas di Jalur yang Salah: Paradoks Kebijakan Agraria Prabowo-Gibran 2025 (Catatan Akhir Tahun 2025). Konsorsium Pembaruan Agraria, Januari 2026.
Data atau dokumen resmikpa.or.id
Laporan tahunan organisasi masyarakat sipil: 341 letusan konflik agraria pada 2025 seluas sekitar 914 ribu hektare.
9
Abdullah Fikri Ashri (2026). Paradoks Kebijakan Pemerintah dan Letusan Konflik Agraria. Kompas.id, 19 Januari 2026.
Artikel atau ulasankompas.id
Tren konflik agraria menurut KPA: 241 (2023), 295 (2024), 341 (2025).
10
Maria S.W. Sumardjono (2005). Kebijakan Pertanahan: Antara Regulasi dan Implementasi. Penerbit Buku Kompas, Jakarta (edisi revisi).
Buku teks
Kritik kebijakan pertanahan, hak ulayat, pengadaan tanah, dan hak atas tanah orang asing.
11
Republik Indonesia (2023). Peraturan Presiden Nomor 62 Tahun 2023 tentang Percepatan Pelaksanaan Reforma Agraria. Lembaran Negara RI Tahun 2023 Nomor 126.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Strategi reforma agraria: legalisasi aset, redistribusi, pemberdayaan, kelembagaan, partisipasi; mencabut Perpres 86/2018.
12
Sulthon Sulung Kandiyas (2026). Ini Poin-poin Substansi RUU Reforma Agraria yang Baru Disahkan DPR. Bisnis.com, 22 September 2026.
Artikel atau ulasankabar24.bisnis.com
Empat belas pokok substansi RUU Pengaturan Reforma Agraria menurut laporan Panja.
13
Muhammad Irfan; Nia Kurniati (2018). Kepastian Hukum Hak atas Tanah dan Eksistensi Lembaga Rechtsverwerking dalam Sistem Pendaftaran Tanah. Acta Diurnal: Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan, Universitas Padjadjaran.
Jurnal ilmiahjurnal.fh.unpad.ac.id
Gugatan atas sertipikat tetap diterima pengadilan meski lewat 5 tahun; rechtsverwerking belum efektif.
14
A. Miftahul Amin (2024). Mafia Tanah di Indonesia: Tinjauan Hukum dan Pemberantasannya. Widya Yuridika 7(1).
Jurnal ilmiahdoi:10.31328/wy.v7i1.4594
Tinjauan hukum pemberantasan mafia tanah dan peran Kementerian ATR/BPN.
15
Inas Widyanuratikah (2026). Meski Sudah Tak Berlaku, Girik hingga Letter C Tidak Langsung Diabaikan, Begini Penjelasan Menteri ATR/BPN. tvOnenews.com, 5 Februari 2026.
Artikel atau ulasantvonenews.com
Penjelasan Menteri ATR/BPN tentang kedudukan girik setelah 2 Februari 2026.
16
Pengadilan Negeri Jakarta Barat (2022). Putusan Nomor 248/Pid.B/2022/PN Jkt.Brt atas nama terdakwa Faridah dan Ina Rosaina. Direktori Putusan Mahkamah Agung, diucapkan 16 Agustus 2022.
Putusan pengadilanputusan3.mahkamahagung.go.id
Dua PPAT dipidana 2 tahun 8 bulan karena turut memalsukan surat autentik dan pencucian uang dalam perkara tanah keluarga Nirina Zubir.
17
Yulida Medistiara (2022). Eks ART Ibu Nirina Zubir Divonis 13 Tahun Bui dan Denda Rp 1 Miliar. detikNews, 16 Agustus 2022.
Artikel atau ulasannews.detik.com
Vonis terhadap Riri Khasmita dan Edrianto dalam perkara pemalsuan surat dan pencucian uang.
18
Republik Indonesia (2026). Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2026 tentang Penyesuaian Pidana. Lembaran Negara RI Tahun 2026 Nomor 1, TLN Nomor 7153.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Menyesuaikan ketentuan pidana di luar KUHP, termasuk Pasal 52 UUPA, dengan Buku Kesatu KUHP nasional; berlaku 2 Januari 2026.
19
Biro Humas Kementerian ATR/BPN (2025). Cek Keabsahan Sertipikat Elektronik Lebih Mudah: Tinggal Scan Barcode. Situs resmi Kementerian ATR/BPN, 2 Desember 2025.
Data atau dokumen resmiatrbpn.go.id
Per Oktober 2025 beredar 6.145.774 sertipikat elektronik; cek keabsahan lewat aplikasi Sentuh Tanahku.