Hak-hak atas tanah

Pilih satu cabang untuk menyorotnya. Coba jelaskan setiap cabang dengan kata-katamu sendiri sebelum membaca lebih lanjut.

Coba buka brosur perumahan atau iklan apartemen. Kamu akan melihat singkatan seperti SHM, SHGB, atau "strata title". Agen properti sering bilang "SHM lebih aman", tetapi jarang yang bisa menjelaskan mengapa. Mengapa rumah di kompleks perumahan biasanya bersertipikat HGB? Mengapa HGB bisa "habis"? Bolehkah warga negara asing membeli apartemen di Jakarta? Apa yang sebenarnya kamu miliki ketika membeli unit rumah susun: tanahnya, udaranya, atau temboknya?

Bab 2 sudah menunjukkan bahwa semua hak perorangan atas tanah bersumber dari hak menguasai negara dan dibatasi oleh asas-asas UUPA. Bab ini masuk ke isi konkretnya: jenis-jenis hak atas tanah, siapa yang boleh memegangnya, berapa lama, bagaimana terjadinya, dan kapan hapus. Pengaturannya terutama ada di Pasal 16 sampai 53 UUPA dan, sejak 2021, di Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021) yang mencabut PP 40/1996 [1, 2].

Bagian akhir bab membahas konversi, yaitu cara hak-hak lama sebelum 1960 diubah menjadi hak menurut UUPA. Bagian ini sangat praktis: banyak sengketa warisan di Jawa dan kota-kota lama masih berputar pada girik, eigendom verponding, dan surat-surat lama lain.

Jenis-jenis hak atas tanah

Pasal 4 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa atas dasar hak menguasai negara ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada orang, baik sendiri maupun bersama-sama, serta badan hukum. Pasal 16 kemudian merinci jenisnya [1].

Pasal 16 ayat (1)UUPA[1]

Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah: a. hak milik, b. hak guna-usaha, c. hak guna-bangunan, d. hak pakai, e. hak sewa, f. hak membuka tanah, g. hak memungut-hasil hutan, h. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

Urip Santoso mengelompokkan hak atas tanah menurut sifatnya menjadi tiga [3]:

Hak atas tanah yang bersifat tetap, yaitu hak yang ada selama UUPA berlaku: hak milik, HGU, HGB, hak pakai, hak sewa untuk bangunan, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil hutan. Dua yang terakhir sebenarnya lebih merupakan pengejawantahan hak ulayat dan kini banyak diatur hukum kehutanan.
Hak atas tanah yang ditetapkan dengan undang-undang, yaitu hak baru yang akan lahir kemudian. Contoh yang sering disebut adalah hak milik atas satuan rumah susun dan hak pengelolaan, meskipun yang terakhir sebenarnya merupakan gempilan hak menguasai negara.
Hak atas tanah yang bersifat sementara (Pasal 53): hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian. Disebut sementara karena mengandung unsur pemerasan atau feodal sehingga diusahakan hapus dalam waktu singkat.

Pembagian lain yang penting adalah hak primer dan hak sekunder. Hak primer berasal langsung dari tanah negara (hak milik, HGU, HGB atas tanah negara, hak pakai atas tanah negara). Hak sekunder berasal dari hak pihak lain, misalnya HGB atau hak pakai di atas hak milik, hak sewa, dan hak-hak sementara [3, 4].

Hak milik

Pasal 20UUPA[1]

(1) Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6. (2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Tiga sifat hak milik perlu dipahami dengan tepat:

Turun-temurun: berlangsung terus selama pemiliknya hidup dan dapat diwariskan, tanpa batas waktu.
Terkuat: paling kuat dibanding hak atas tanah lain, tidak mudah hapus, dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain.
Terpenuh: memberi wewenang paling luas, termasuk menjadi induk bagi hak lain seperti HGB atau hak pakai di atasnya.

Penjelasan Pasal 20 menegaskan bahwa sifat "terkuat dan terpenuh" tidak berarti hak itu mutlak, tak terbatas, dan tidak dapat diganggu gugat seperti eigendom menurut pengertian aslinya. Kata "ter" di situ untuk membandingkan dengan hak lain, bukan untuk menyatakan kemutlakan, sebab hak milik pun berfungsi sosial [1].

Subjek. Hak milik hanya untuk WNI tunggal (Pasal 21 ayat (1) dan (4)). Badan hukum pada asasnya tidak dapat mempunyai hak milik, kecuali yang ditunjuk pemerintah. PP Nomor 38 Tahun 1963 menunjuk bank-bank milik negara, perkumpulan koperasi pertanian, badan keagamaan, dan badan sosial, dengan pembatasan sesuai keperluannya [4, 3]. Itu sebabnya perseroan terbatas pengembang perumahan memegang HGB, bukan hak milik.

Terjadinya hak milik (Pasal 22 UUPA): menurut hukum adat (misalnya pembukaan tanah), karena penetapan pemerintah (permohonan atas tanah negara), dan karena ketentuan undang-undang (misalnya konversi).

Hapusnya hak milik (Pasal 27 UUPA): bila tanahnya jatuh kepada negara karena pencabutan hak, penyerahan sukarela, ditelantarkan, atau karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan 26 ayat (2); atau bila tanahnya musnah, misalnya tergerus abrasi atau longsor sehingga tidak dapat diidentifikasi lagi.

Contoh: rumah KPR yang ingin ditingkatkan menjadi SHM

Dina membeli rumah tipe 36 di perumahan Bekasi melalui KPR. Sertipikat induk pengembang berupa HGB, sehingga setelah pemecahan Dina menerima sertipikat HGB atas namanya. Setelah KPR lunas dan hak tanggungan diroya, Dina ingin "meningkatkan" status menjadi hak milik.

Karena Dina WNI dan tanah itu untuk rumah tinggal, ia dapat memohon perubahan HGB menjadi hak milik di kantor pertanahan. PP 18/2021 mengatur perubahan HGB dan hak pakai menjadi hak milik sebagai bagian dari pemeliharaan data pendaftaran tanah, dengan rincian tata cara dalam peraturan menteri [2]. Kalau rumah yang sama dibeli PT milik Dina, perubahan itu tidak mungkin karena PT bukan subjek hak milik.

Coba ingat dulu

Mengapa hak milik disebut terkuat dan terpenuh, dan apakah itu berarti mutlak?

Jawab dalam kepala atau tulis di kertas. Setelah itu baru buka jawabannya.

Terkuat karena tidak mudah hapus dan paling mudah dipertahankan; terpenuh karena wewenangnya paling luas, termasuk menjadi induk hak lain. Menurut Penjelasan Pasal 20 UUPA, sifat itu hanya pembanding terhadap HGU, HGB, dan hak pakai, bukan kemutlakan seperti eigendom asli. Hak milik tetap berfungsi sosial (Pasal 6), dapat dicabut untuk kepentingan umum (Pasal 18), dan dapat hapus bila ditelantarkan (Pasal 27).

Hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai

Tiga hak ini sama-sama berjangka waktu. Perbedaannya terletak pada tujuan penggunaan, subjek, dan asal tanahnya.

Hak guna usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan (Pasal 28 ayat (1) UUPA). Luasnya paling sedikit 5 hektare; jika 25 hektare atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik (Pasal 28 ayat (2)). Sejak PP 18/2021, HGU dapat diberikan di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan [1, 2].

Hak guna bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri (Pasal 35 UUPA). HGB dapat diberikan di atas tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik (Pasal 36 PP 18/2021).

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah negara atau tanah milik orang lain, dengan wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberian atau perjanjian, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (Pasal 41 UUPA). Penjelasannya menyebut hak pakai sebagai "kumpulan pengertian" dari berbagai hak dengan nama berbeda di daerah-daerah [1]. PP 18/2021 membedakan hak pakai dengan jangka waktu dan hak pakai selama dipergunakan. Yang kedua hanya untuk instansi pemerintah pusat, pemerintah daerah, pemerintah desa, serta perwakilan negara asing dan badan internasional [2].

Pasal 22 ayat (1)PP 18/2021[2]

Hak guna usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun.

Perhatikan dua istilah yang sering tertukar. Perpanjangan adalah penambahan jangka waktu tanpa mengubah syarat pemberian hak. Pembaruan adalah penambahan jangka waktu setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangan berakhir (Pasal 1 angka 7 dan 8 PP 18/2021). Setelah pemberian, perpanjangan, dan pembaruan habis, tanahnya kembali menjadi tanah negara atau tanah HPL, meski bekas pemegang hak dapat diberi prioritas [2].

Perbandingan HGU, HGB, dan hak pakai

Aspek	HGU	HGB	Hak pakai dengan jangka waktu
Dasar UUPA	Pasal 28 sampai 34	Pasal 35 sampai 40	Pasal 41 sampai 43
Tujuan	Pertanian, perikanan, peternakan	Mendirikan dan mempunyai bangunan	Menggunakan atau memungut hasil
Asal tanah	Tanah negara, tanah HPL	Tanah negara, HPL, hak milik	Tanah negara, HPL, hak milik
Subjek	WNI, badan hukum Indonesia	WNI, badan hukum Indonesia	WNI, badan hukum Indonesia, badan keagamaan dan sosial, orang asing, badan hukum asing berperwakilan
Jangka waktu (tanah negara atau HPL)	35 + 25 + 35 tahun	30 + 20 + 30 tahun	30 + 20 + 30 tahun
Di atas hak milik	Tidak mungkin	30 tahun, dapat diperbarui dengan akta	30 tahun, dapat diperbarui dengan akta
Jaminan hak tanggungan	Dapat	Dapat	Dapat (yang berjangka waktu)
Luas	Minimal 5 hektare	Tidak ditentukan minimum	Tidak ditentukan minimum

Jangka waktu menurut Pasal 22, 37, dan 52 PP 18/2021. Subjek menurut Pasal 30, 36 UUPA dan Pasal 49 PP 18/2021.

Subjek yang tidak lagi memenuhi syarat. Bila pemegang HGU atau HGB tidak lagi memenuhi syarat, misalnya WNI yang pindah kewarganegaraan, ia wajib melepaskan atau mengalihkan haknya dalam satu tahun. Jika tidak, hak itu hapus karena hukum (Pasal 30 ayat (2) dan 36 ayat (2) UUPA).

Hapusnya HGU dan HGB (Pasal 34 dan 40 UUPA): jangka waktunya berakhir; dihentikan sebelum waktunya karena syarat tidak dipenuhi; dilepaskan; dicabut untuk kepentingan umum; ditelantarkan; tanahnya musnah; atau subjek tidak lagi memenuhi syarat.

Studi kasusPutusan MK Nomor 185/PUU-XXII/2024, 13 November 2025

HGU 190 tahun di Ibu Kota Nusantara[5]

Fakta
Pasal 16A Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023 tentang Perubahan atas UU Ibu Kota Negara mengatur hak atas tanah yang diperjanjikan di IKN: HGU paling lama 95 tahun melalui satu siklus pertama dan dapat diberikan kembali satu siklus kedua 95 tahun (total 190 tahun); HGB 80 tahun per siklus; hak pakai 80 tahun per siklus. Dua warga Dayak dari Kecamatan Sepaku mengujinya.
Masalah hukum
Apakah pemberian hak atas tanah dalam siklus sangat panjang sejalan dengan hak menguasai negara menurut Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan Putusan MK 21-22/PUU-V/2007?
Putusan dan alasannya
MK mengabulkan sebagian. Frasa satu siklus dan pemberian kembali satu siklus kedua dinilai sama maknanya dengan pemberian sekaligus yang telah dinyatakan inkonstitusional pada 2007. Pasal 16A ayat (1) sampai (3) dinyatakan inkonstitusional bersyarat sepanjang tidak dimaknai: HGU paling lama 35 tahun, perpanjangan 25 tahun, pembaruan 35 tahun; HGB dan hak pakai paling lama 30 tahun, perpanjangan 20 tahun, pembaruan 30 tahun, semuanya berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi. Penjelasan Pasal 16A dinyatakan tidak berlaku.
Pelajaran
Aturan khusus untuk menarik investasi tetap tunduk pada batas konstitusional hak menguasai negara. Pola 35 + 25 + 35 dan 30 + 20 + 30 dalam PP 18/2021 kini juga menjadi ukuran yang dipakai MK.

Coba ingat dulu

Apa beda perpanjangan dan pembaruan hak atas tanah?

Jawab dalam kepala atau tulis di kertas. Setelah itu baru buka jawabannya.

Perpanjangan adalah penambahan jangka waktu berlakunya hak tanpa mengubah syarat pemberian hak, diajukan sebelum jangka waktu pertama berakhir. Pembaruan adalah penambahan jangka waktu setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangan berakhir (Pasal 1 angka 7 dan 8 PP 18/2021). Untuk HGU: 35 tahun pemberian, 25 tahun perpanjangan, 35 tahun pembaruan.

Hak pengelolaan, hak sewa untuk bangunan, dan hak sementara

Hak pengelolaan

Hak pengelolaan (HPL) tidak disebut dalam Pasal 16 UUPA. Asalnya adalah hak penguasaan atas tanah negara (beheer) dalam PP 8/1953, yang setelah UUPA dikonversi melalui Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 [3, 4]. Kini definisinya tegas:

Pasal 1 angka 3PP 18/2021[2]

Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan.

HPL dapat berasal dari tanah negara dan tanah ulayat (Pasal 4 PP 18/2021). HPL dari tanah negara diberikan kepada instansi pemerintah pusat, pemerintah daerah, BUMN/BUMD, badan hukum milik negara atau daerah, Badan Bank Tanah, atau badan hukum yang ditunjuk pemerintah pusat; sedangkan HPL dari tanah ulayat ditetapkan kepada masyarakat hukum adat (Pasal 5) [2]. Pemegang HPL berwenang menyusun rencana peruntukan, menggunakan sendiri atau mengerjasamakan dengan pihak lain, dan menentukan tarif atau uang wajib tahunan (Pasal 7). Di atas HPL dapat diberikan HGU, HGB, atau hak pakai berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah.

Contoh sehari-hari: ruko di atas HPL pemerintah kota, kawasan Gelora Bung Karno di Senayan, atau kawasan industri BUMN. Pembeli unit di atas HGB di atas HPL perlu tahu bahwa perpanjangan haknya membutuhkan rekomendasi pemegang HPL.

Sifat HPL masih diperdebatkan. Sebagian ahli, seperti yang terungkap dalam sidang MK 2026, berpendapat HPL bukan hak atas tanah melainkan atribusi kewenangan publik, sehingga tidak semestinya diberikan kepada badan berwatak komersial. Pemerintah dan sebagian ahli lain memandang HPL memang berwajah ganda: publik karena merupakan gempilan hak menguasai negara, dan perdata karena pemegangnya dapat bekerja sama dengan pihak ketiga [6]. Perdebatan ini kembali di Bab 7 saat membahas Bank Tanah.

Hak sewa untuk bangunan

Pasal 44 UUPA mengatur hak sewa untuk bangunan: seseorang berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar sejumlah uang sewa. Hanya pemilik (hak milik) yang dapat menyewakan tanahnya, karena negara bukan pemilik tanah. Orang asing dapat memegang hak sewa untuk bangunan (Pasal 45) [1].

Hak-hak yang bersifat sementara

Pasal 53 UUPA menyebut hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian sebagai hak yang sifatnya sementara dan diusahakan hapus dalam waktu singkat karena mengandung unsur pemerasan.

Gadai tanah (gadai, sende) dalam hukum adat berbeda dengan gadai benda bergerak dalam KUH Perdata. Pemilik menyerahkan tanahnya kepada pemegang gadai untuk digarap sebagai ganti uang yang diterima. Pasal 7 UU 56 Prp/1960 menentukan gadai yang sudah berlangsung 7 tahun atau lebih wajib dikembalikan kepada pemilik tanpa uang tebusan setelah panen [7]. Ini contoh nyata asas perlindungan ekonomi lemah.
Bagi hasil antara pemilik dan penggarap diatur UU Nomor 2 Tahun 1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil.
Hak menumpang adalah hak mendirikan rumah di pekarangan orang lain tanpa membayar, lazim di pedesaan Jawa.

Ruang atas tanah, ruang bawah tanah, dan satuan rumah susun

Ruang atas dan bawah tanah

Kota-kota besar membangun MRT di bawah tanah, jalan layang, dan jembatan penghubung antargedung. Siapa pemilik ruang itu? PP 18/2021 menjawab dengan konsep baru. Penggunaan tanah oleh pemegang hak dibatasi oleh ketinggian sesuai koefisien dasar dan koefisien lantai bangunan dalam rencana tata ruang, dan kedalaman sesuai rencana tata ruang atau sampai 30 meter dari permukaan tanah bila belum diatur [2].

Pasal 74 ayat (2)PP 18/2021[2]

Tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah yang dikuasai langsung oleh negara.

Ruang atas tanah atau ruang bawah tanah itu dapat diberikan HPL, HGB, atau hak pakai setelah dimanfaatkan, dan wajib didaftar sehingga pemegangnya memperoleh sertipikat (Pasal 77 dan seterusnya PP 18/2021). Ruang bawah tanah dibedakan menjadi dangkal (masih dalam jangkauan pemegang hak atas tanah di permukaan) dan dalam (yang secara struktur atau fungsi terpisah) [2].

Hak milik atas satuan rumah susun

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik horizontal maupun vertikal, yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama (Pasal 1 angka 1 UU 20/2011 tentang Rumah Susun) [8].

Pemilik satuan rumah susun (sarusun) memiliki unitnya secara terpisah, ditambah hak bersama atas bagian bersama (lift, koridor, struktur), benda bersama (taman, kolam renang), dan tanah bersama, yang besarnya dihitung berdasarkan nilai perbandingan proporsional (NPP). Bukti haknya adalah sertipikat hak milik atas satuan rumah susun (SHM sarusun), atau untuk rumah susun di atas barang milik negara atau tanah wakaf berupa sertifikat kepemilikan bangunan gedung (SKBG) sarusun [8, 9].

Siapa yang boleh memiliki? Pasal 67 PP 18/2021 menyebut WNI, badan hukum Indonesia, orang asing yang mempunyai izin sesuai peraturan, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, serta perwakilan negara asing dan lembaga internasional. Orang asing juga dapat memiliki rumah tapak di atas hak pakai. Kepemilikan oleh orang asing dibatasi minimal harga, luas, jumlah bidang atau unit, dan peruntukan untuk rumah tinggal (Pasal 72) [2].

Rumah tapak dan satuan rumah susun bagi orang asing

Rumah tapak

Di atas hak pakai
Atau hak pakai di atas hak milik dengan akta PPAT
Atau hak pakai di atas HPL dengan perjanjian
Dapat diwariskan ke ahli waris berdokumen keimigrasian

Satuan rumah susun

Rusun di atas hak pakai atau HGB
Di atas tanah negara, HPL, atau hak milik
Bukti: SHM sarusun
Dibatasi harga minimal dan peruntukan hunian

Konversi hak-hak lama

Konversi adalah perubahan hak atas tanah yang ada sebelum UUPA menjadi salah satu hak menurut UUPA. Ketentuan Konversi dimuat di bagian Kedua UUPA, Pasal I sampai IX [1, 10]. Prinsipnya: hak lama diubah menjadi hak baru yang wewenangnya paling mirip, dengan memperhatikan apakah pemegangnya memenuhi syarat subjek.

Pola pokok konversi menurut Ketentuan Konversi UUPA

Hak lama	Pemegang memenuhi syarat hak milik	Pemegang tidak memenuhi syarat
Eigendom (Pasal I)	Hak milik	HGB 20 tahun; milik negara asing untuk kedutaan menjadi hak pakai
Hak milik adat, yasan, andarbeni, grant Sultan (Pasal II)	Hak milik	HGU atau HGB sesuai peruntukan
Erfpacht perkebunan besar (Pasal III)	HGU sisa waktu, paling lama 20 tahun	Sama, dengan kewajiban Pasal 30 ayat (2)
Opstal dan erfpacht perumahan (Pasal V)	HGB sisa waktu, paling lama 20 tahun	Sama, dengan kewajiban Pasal 36 ayat (2)
Gebruik, bruikleen, anggaduh, bengkok, lungguh (Pasal VI)	Hak pakai	Hak pakai
Gogolan, pekulen, sanggan (Pasal VII)	Tetap: hak milik; tidak tetap: hak pakai	Diputus Menteri Agraria bila ragu

Karena konversi hak Barat dibatasi paling lama 20 tahun sejak 24 September 1960, hak-hak itu berakhir paling lambat 24 September 1980 dan tanahnya kembali dikuasai negara, dengan prioritas bagi bekas pemegang hak yang menguasai tanahnya.

Konversi hak adat tidak otomatis menghasilkan sertipikat. Pemegangnya harus membuktikan hak lama itu dalam pendaftaran tanah, biasanya dengan girik, petuk, letter C, atau keterangan riwayat tanah, ditambah penguasaan fisik (Pasal 24 PP 24/1997) [11, 12]. Inilah sebabnya pendaftaran tanah bekas milik adat berlarut-larut selama puluhan tahun.

PP 18/2021 memberi tenggat. Alat bukti tertulis tanah bekas hak Barat dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya berstatus tanah yang dikuasai langsung oleh negara (Pasal 95). Alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki perorangan wajib didaftarkan paling lama lima tahun sejak PP berlaku, dan setelah itu hanya menjadi petunjuk dalam pendaftaran tanah (Pasal 96) [2]. Tenggat itu jatuh pada 2 Februari 2026.

Status girik setelah 2 Februari 2026

Sejak 2 Februari 2026, girik, petuk, letter C, kekitir, dan sejenisnya tidak lagi berlaku sebagai alat bukti hak, tetapi tetap dapat dipakai sebagai petunjuk untuk mendaftarkan tanah. Menteri ATR/BPN menjelaskan bahwa tanah tidak serta-merta diambil negara; pemilik masih dapat mendaftar dengan dukungan surat riwayat tanah, kesaksian, dan bukti penguasaan fisik. Girik baru benar-benar tidak berguna setelah bidang tanahnya terdaftar dan bersertipikat [13]. Surat keterangan tanah atau surat keterangan ganti rugi dari kepala desa atau camat juga hanya berfungsi sebagai petunjuk (Pasal 97 PP 18/2021).

Sebagian benar

HGB bukan sewa. HGB memberi hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan, dapat dialihkan, diwariskan, dan dijaminkan dengan hak tanggungan. Yang benar: HGB berjangka waktu (30 + 20 + 30 tahun di atas tanah negara atau HPL) dan bagi WNI dapat diubah menjadi hak milik untuk rumah tinggal.

Keliru

Pasal 4 ayat (2) UUPA membatasi wewenang sekadar diperlukan untuk penggunaan tanah. PP 18/2021 membatasi kedalaman sampai 30 meter bila belum diatur tata ruang; ruang yang terpisah secara struktur atau fungsi dikuasai langsung oleh negara.

Keliru

Orang asing yang memiliki dokumen keimigrasian dapat memiliki rumah tapak di atas hak pakai dan satuan rumah susun dengan batasan harga, luas, dan peruntukan (Pasal 69 sampai 72 PP 18/2021). Yang dilarang adalah hak milik, HGU, dan HGB atas tanah.

Tebak dulu benar atau keliru, baru buka jawabannya.

Latihan

Soal 1 dari 8

PT Sawit Makmur memperoleh HGU pada 2026 di atas tanah negara. Berapa jangka waktu maksimal pemberian pertamanya menurut PP 18/2021?

Soal 2 dari 8

Koperasi simpan pinjam ingin membeli tanah dan memegangnya dengan hak milik untuk kantor. Bagaimana kedudukannya?

Soal 3 dari 8

Pak Budi memiliki tanah hak milik dan ingin memberikan hak kepada PT Ritel untuk mendirikan minimarket selama 20 tahun. Hak yang tepat dan cara terjadinya adalah:

Soal 4 dari 8

Pemerintah kota membangun jalur MRT di kedalaman 40 meter di bawah kawasan permukiman yang belum diatur kedalamannya dalam rencana tata ruang. Status ruang itu adalah:

Soal 5 dari 8

Mana yang termasuk hak atas tanah yang bersifat sementara menurut Pasal 53 UUPA?

Soal 6 dari 8

Mbah Karto menggadaikan sawahnya pada 2015 dan hingga 2026 belum menebus. Menurut UU 56 Prp/1960, apa haknya?

Soal 7 dari 8

Pada 1975, Tuan Lim (WNI) memegang tanah bekas eigendom yang sudah dikonversi. Seandainya ia WNA saat UUPA berlaku, hak eigendom-nya dikonversi menjadi:

Soal 8 dari 8

Andi membeli unit apartemen. Apa yang ia miliki menurut UU 20/2011?

Terjawab 0 dari 8. Pilih jawaban untuk melihat penjelasannya.

Ringkasan bab

Pasal 16 UUPA menyebut hak milik, HGU, HGB, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, hak lain dengan undang-undang, dan hak sementara Pasal 53.
Hak milik bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh, tetapi tidak mutlak; hanya untuk WNI tunggal dan badan hukum yang ditunjuk PP 38/1963.
Menurut PP 18/2021, HGU diberikan 35 + 25 + 35 tahun, HGB dan hak pakai dengan jangka waktu 30 + 20 + 30 tahun di atas tanah negara atau HPL; di atas hak milik 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta.
Hak pengelolaan adalah hak menguasai negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya; sifatnya publik sekaligus perdata dan masih diperdebatkan.
PP 18/2021 memperkenalkan hak atas ruang atas tanah dan ruang bawah tanah; kedalaman pemegang hak dibatasi rencana tata ruang atau 30 meter.
Pemilik satuan rumah susun memiliki unitnya secara terpisah ditambah hak bersama berdasarkan NPP; orang asing dapat memiliki sarusun dan rumah tapak di atas hak pakai dengan batasan.
Ketentuan Konversi mengubah hak Barat dan hak adat menjadi hak UUPA; sejak 2 Februari 2026 girik dan sejenisnya hanya menjadi petunjuk pendaftaran (Pasal 96 PP 18/2021).
MK 185/PUU-XXII/2024 memangkas HGU 190 tahun di IKN menjadi pola 35 + 25 + 35 berdasarkan evaluasi.

Kartu hafalan bab ini

Balik setiap kartu setelah kamu mencoba menjawab dalam kepala. Kartu yang kamu nilai “ingat” akan muncul lagi setelah jeda yang makin panjang, jadi yang sudah melekat tidak menghabiskan waktumu.

Latihan mengingat berjeda

Bab 3: Hak-hak atas tanah

Dikuasai: 0 dari 10 kartuSpasi untuk membalik, angka 1 sampai 3 untuk menilai.

Sumber bab ini

Setiap angka di dalam kurung siku merujuk ke daftar ini. Peraturan dan putusan adalah sumber primer; buku teks dan jurnal dipakai untuk doktrin, penjelasan, dan perdebatan akademik.

1
Republik Indonesia (1960). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Lembaran Negara RI Tahun 1960 Nomor 104, TLN Nomor 2043.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Undang-undang pokok hukum agraria nasional: asas, hak atas tanah, pendaftaran, dan ketentuan konversi.
2
Republik Indonesia (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 28, TLN Nomor 6630.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Jangka waktu HGU, HGB, hak pakai; hak pengelolaan; ruang atas dan bawah tanah; pendaftaran elektronik; masa berlaku girik.
3
Urip Santoso (2012). Hukum Agraria: Kajian Komprehensif. Kencana Prenada Media Group, Jakarta.
Buku teks
Pengertian hukum agraria, hak penguasaan atas tanah, hak pengelolaan, landreform, dan pendaftaran tanah.
4
Boedi Harsono (2008). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum Tanah Nasional. Djambatan, Jakarta (edisi revisi).
Buku teks
Buku teks utama: sejarah UUPA, hierarki hak penguasaan atas tanah, konversi, dan pendaftaran tanah.
5
Mahkamah Konstitusi RI (2025). Putusan Nomor 185/PUU-XXII/2024 tentang pengujian Pasal 16A UU Nomor 21 Tahun 2023 tentang Perubahan atas UU Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara. Mahkamah Konstitusi, diucapkan 13 November 2025.
Putusan pengadilans.mkri.id
HGU di IKN tidak lagi 95 tahun per siklus; dikembalikan ke 35 + 25 + 35 tahun, HGB dan hak pakai 30 + 20 + 30 tahun.
6
Humas Mahkamah Konstitusi (2026). Ahli Presiden: Relasi Badan Bank Tanah dan ATR/BPN Bersifat Koordinatif. Situs resmi Mahkamah Konstitusi, 8 Juni 2026.
Artikel atau ulasanmkri.id
Persidangan perkara 213/PUU-XXIII/2025 yang menguji ketentuan Bank Tanah, HPL, dan pengadaan tanah dalam UU 6/2023.
7
Republik Indonesia (1960). Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 56 Tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian. Lembaran Negara RI Tahun 1960 Nomor 174, TLN Nomor 2117.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Batas maksimum dan minimum tanah pertanian, pengembalian tanah gadai, dan larangan pemecahan di bawah 2 hektare.
8
Republik Indonesia (2011). Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Lembaran Negara RI Tahun 2011 Nomor 108, TLN Nomor 5252.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Pengertian rumah susun, bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dan sertipikat hak milik satuan rumah susun.
9
Arie S. Hutagalung (2005). Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah. Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia, Jakarta.
Buku teks
Asas pemisahan horizontal, pendaftaran tanah, hak tanggungan, dan rumah susun.
10
A.P. Parlindungan (2008). Komentar atas Undang-Undang Pokok Agraria. Mandar Maju, Bandung (cet. 9).
Buku teks
Komentar pasal demi pasal UUPA, termasuk ketentuan konversi.
11
Republik Indonesia (1997). Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara RI Tahun 1997 Nomor 59.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Asas, tujuan, dan tata cara pendaftaran tanah; Pasal 32 tentang kekuatan sertipikat; Pasal 37 tentang akta PPAT.
12
Effendi Perangin (1991). Hukum Agraria di Indonesia: Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum. Rajawali Pers, Jakarta.
Buku teks
Sudut pandang praktik: konversi hak lama, jual beli tanah, dan pendaftaran.
13
Inas Widyanuratikah (2026). Meski Sudah Tak Berlaku, Girik hingga Letter C Tidak Langsung Diabaikan, Begini Penjelasan Menteri ATR/BPN. tvOnenews.com, 5 Februari 2026.
Artikel atau ulasantvonenews.com
Penjelasan Menteri ATR/BPN tentang kedudukan girik setelah 2 Februari 2026.