Pendaftaran tanah

Pilih satu cabang untuk menyorotnya. Coba jelaskan setiap cabang dengan kata-katamu sendiri sebelum membaca lebih lanjut.

Kamu hendak membeli sebidang tanah di pinggiran Yogyakarta. Penjual menunjukkan sertipikat hak milik yang tampak asli. Apa yang harus kamu periksa? Apakah cukup melihat sertipikat, atau kamu perlu ke kantor pertanahan? Kalau setahun kemudian muncul orang lain yang mengaku pemilik dengan girik tua, apakah sertipikatmu bisa dibatalkan? Dan kalau sertipikatmu sekarang berbentuk elektronik, apakah ia sekuat buku sertipikat hijau yang biasa disimpan di lemari?

Di Bab 1 kamu sudah melihat bahwa salah satu tujuan pokok UUPA adalah kepastian hukum hak atas tanah. Bab ini membahas instrumennya: pendaftaran tanah. Kamu akan mempelajari dasar hukum, asas, dan tujuannya; jenis kegiatan pendaftaran; program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL); sertipikat elektronik; dan, yang paling sering diuji, sistem publikasi serta kekuatan pembuktian sertipikat.

Materi ini bersambung langsung dengan Bab 5 tentang peralihan dan pembebanan hak, karena setiap jual beli, warisan, atau hak tanggungan harus dicatat dalam pendaftaran tanah. Kamu juga akan bertemu lagi topik pembuktian sertipikat di mata kuliah Hukum Acara Perdata dan Hukum Acara Peradilan Tata Usaha Negara.

Dasar hukum, asas, dan tujuan pendaftaran tanah

Pasal 19 ayat (1) dan (2)UUPA[1]

(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. (2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi: a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah; b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Pasal 19 ditujukan kepada pemerintah sebagai instruksi. Pasal 23, 32, dan 38 UUPA ditujukan kepada pemegang hak: hak milik, HGU, dan HGB beserta peralihan, hapusnya, dan pembebanannya wajib didaftarkan. Penjelasan Umum IV UUPA menyebut pendaftaran yang dimaksud bersifat rechtskadaster, yaitu kadaster yang bertujuan menjamin kepastian hukum, berbeda dengan fiscaal kadaster yang hanya untuk keperluan pajak seperti girik dan petuk pada masa lalu [1, 2].

Peraturan pelaksananya mula-mula PP 10/1961, lalu diganti Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997), yang sebagian ketentuannya diubah PP 18/2021 [3, 4]. Definisinya kini mencakup pula ruang atas tanah dan ruang bawah tanah:

Pasal 1 angka 9PP 18/2021[4]

Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang Tanah, Ruang Atas Tanah, Ruang Bawah Tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya ...

Dua istilah kunci: data fisik adalah keterangan tentang letak, batas, dan luas bidang tanah serta bangunan di atasnya; data yuridis adalah keterangan tentang status hukum bidang tanah, pemegang haknya, dan hak pihak lain yang membebaninya (Pasal 1 PP 24/1997) [3].

Asas. Pasal 2 PP 24/1997 menyebut lima asas: sederhana, aman, terjangkau, mutakhir, dan terbuka. Asas terbuka berarti data di kantor pertanahan dapat diketahui masyarakat, sehingga calon pembeli dapat memeriksa riwayat tanah. Asas mutakhir menuntut setiap perubahan dicatat agar data selalu sesuai dengan kenyataan [3, 5].

Tujuan. Pasal 3 PP 24/1997 menyebut tiga tujuan: memberi kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang hak; menyediakan informasi kepada pihak yang berkepentingan, termasuk pemerintah; dan terselenggaranya tertib administrasi pertanahan [3].

Objek. Pendaftaran tanah meliputi bidang tanah hak milik, HGU, HGB, hak pakai, tanah hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, hak tanggungan, dan tanah negara (Pasal 9 PP 24/1997), ditambah ruang atas dan bawah tanah serta tanah ulayat yang dapat dicatat dalam daftar tanah ulayat [3, 6].

Coba ingat dulu

Apa beda rechtskadaster dan fiscaal kadaster, dan mengapa penting untuk menilai girik?

Jawab dalam kepala atau tulis di kertas. Setelah itu baru buka jawabannya.

Rechtskadaster bertujuan menjamin kepastian hukum hak atas tanah dan menghasilkan surat tanda bukti hak (sertipikat). Fiscaal kadaster bertujuan menetapkan siapa wajib pajak atas tanah dan menghasilkan bukti pembayaran pajak, seperti girik, petuk, atau kekitir. Karena girik lahir dari fiscaal kadaster, ia bukan bukti hak, melainkan paling jauh petunjuk penguasaan tanah. Pendaftaran tanah menurut Pasal 19 UUPA bersifat rechtskadaster.

Kegiatan pendaftaran tanah

Kegiatan pendaftaran tanah terbagi dua: pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah (Pasal 11 PP 24/1997). Pendaftaran pertama kali dilakukan atas tanah yang belum didaftar. Pemeliharaan data dilakukan setiap kali terjadi perubahan data fisik atau yuridis, misalnya jual beli, warisan, pemecahan bidang, atau pembebanan hak tanggungan.

Pendaftaran pertama kali dapat dilakukan dengan dua cara [3, 5]:

Pendaftaran sistematik dan sporadik

Sistematik

Prakarsa pemerintah
Serentak semua bidang dalam satu desa atau kelurahan
Dilaksanakan Panitia Ajudikasi
Pengumuman 14 hari kalender (Pasal 88 PP 18/2021)
Contoh: PTSL

Sporadik

Prakarsa pemegang hak atau kuasanya
Satu atau beberapa bidang secara individual
Dilaksanakan Kepala Kantor Pertanahan
Pengumuman 30 hari kalender
Contoh: permohonan sertipikat mandiri

Pendaftaran tanah untuk pertama kali

Langkah 1 dari 6Pasal 14 sampai 22 PP 24/1997

Pengumpulan dan pengolahan data fisik

Penetapan dan pemasangan tanda batas dengan persetujuan pemilik tanah berbatasan (asas contradictoire delimitatie), pengukuran, pemetaan, dan pembuatan surat ukur.

Satu hal penting: pembuktian hak lama tanpa bukti tertulis lengkap. Pasal 24 ayat (2) PP 24/1997 memungkinkan pembukuan hak berdasarkan penguasaan fisik bidang tanah selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon dan pendahulunya, dengan syarat penguasaan itu dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka, diperkuat kesaksian orang yang dapat dipercaya, dan tidak dipermasalahkan masyarakat hukum adat, desa, atau pihak lain [3]. Ketentuan inilah yang kini menjadi jalan bagi pemilik girik setelah girik tidak lagi berlaku sebagai alat bukti sejak 2 Februari 2026 (Bab 3).

Penyelenggara dan pemeliharaan data

Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional, yang kini menyatu dengan Kementerian Agraria dan Tata Ruang, dan dilaksanakan oleh kepala kantor pertanahan di setiap kabupaten atau kota (Pasal 5 dan 6 PP 24/1997). Dalam melaksanakan tugasnya, kepala kantor pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain, misalnya Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf dan pejabat lelang [3, 7]. Kedudukan PPAT dibahas lebih rinci di Bab 5.

Setelah sertipikat terbit, pekerjaan belum selesai. Data harus terus dimutakhirkan melalui pemeliharaan data pendaftaran tanah setiap kali ada perubahan data fisik atau yuridis (Pasal 36 PP 24/1997). Pemegang hak wajib mendaftarkan perubahan itu. Perubahan data yuridis meliputi peralihan hak (jual beli, hibah, tukar menukar, pemasukan dalam perusahaan, pewarisan, penggabungan atau peleburan perseroan), pembebanan hak tanggungan, hapusnya hak, dan perubahan nama pemegang hak. Perubahan data fisik meliputi pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah [3, 5].

PP 18/2021 dan Permen ATR/BPN 3/2023 menambah jenis catatan yang dapat dibubuhkan pada buku tanah, misalnya pencatatan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dan perjanjian sewa, blokir, sita, perkara di pengadilan, dan perintah status quo [4, 8]. Bagi calon pembeli, catatan-catatan inilah yang paling penting diperiksa, karena menunjukkan apakah tanah sedang dijaminkan, disita, atau digugat.

Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap

Selama puluhan tahun, pendaftaran tanah berjalan lambat. Sebagian besar tanah rakyat, terutama di desa, belum bersertipikat. Pemerintah kemudian menjalankan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), yaitu pendaftaran pertama kali secara serentak bagi semua objek pendaftaran di seluruh wilayah dalam satu desa atau kelurahan. Dasar hukumnya Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 2018 [9].

PTSL berbeda dari program sertipikasi lama karena tujuannya lengkap: semua bidang dalam satu desa dipetakan, baik yang sudah maupun yang belum bersertipikat. Hasilnya dikelompokkan dalam klaster. Bidang yang data fisik dan yuridisnya lengkap langsung diterbitkan sertipikat (Klaster 1). Bidang yang memenuhi syarat tetapi masih dalam perkara atau sengketa dibukukan dengan catatan (Klaster 2). Bidang yang subjek atau objeknya belum memenuhi syarat hanya dipetakan (Klaster 3). Bidang yang sudah bersertipikat dipetakan ulang untuk memperbaiki kualitas data (Klaster 4) [9, 5].

Capaiannya besar. Menurut data Kementerian ATR/BPN yang dikutip media, sampai akhir 2025 terdapat 125,6 juta bidang tanah terdaftar dan 97,4 juta bidang di antaranya sudah bersertipikat. Sepanjang 2025 saja, 4.644.145 bidang didaftarkan dan 1.863.873 bidang disertipikatkan. Target PTSL 2026 ditetapkan 1.875.052 bidang setelah efisiensi anggaran [10].

Berapa bidang tanah yang sudah terdaftar dan bersertipikat?

Juta bidang, posisi akhir 2025

Terdaftar125,6 juta

Bersertipikat97,4 juta

Terdaftar tetapi belum bersertipikat28,2 juta

Sumber: Data Kementerian ATR/BPN dikutip Kompas.com, 2 Februari 2026; baris ketiga adalah selisih dua angka pertama.[10]

Mengapa ada selisih antara "terdaftar" dan "bersertipikat"? Karena banyak bidang masuk Klaster 2 atau 3: sudah dipetakan dan diberi nomor identifikasi bidang, tetapi belum dapat diterbitkan sertipikat karena sengketa, ahli waris belum lengkap, atau kewajiban pajak (BPHTB) belum dipenuhi. Bagi pemiliknya, pemetaan ini tetap berguna, karena bidangnya sudah tercatat dalam peta pendaftaran dan sulit "diklaim" pihak lain.

Coba ingat dulu

Apa yang membedakan PTSL dari pendaftaran sporadik?

Jawab dalam kepala atau tulis di kertas. Setelah itu baru buka jawabannya.

PTSL adalah pendaftaran sistematik yang diprakarsai pemerintah secara serentak atas semua bidang dalam satu desa atau kelurahan, dilaksanakan panitia ajudikasi, dengan pengumuman 14 hari kalender (Permen ATR/BPN 6/2018; Pasal 88 PP 18/2021). Pendaftaran sporadik diprakarsai pemilik untuk bidangnya sendiri, dilaksanakan kepala kantor pertanahan, dengan pengumuman 30 hari kalender. Hasil PTSL dikelompokkan dalam Klaster 1 sampai 4.

Sertipikat elektronik

Selama ini sertipikat berbentuk buku berwarna hijau. Sejak UU Cipta Kerja, tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik satuan rumah susun, dan hak tanggungan, termasuk akta peralihan dan dokumen lain yang berkaitan dengan tanah, dapat berbentuk elektronik [11]. PP 18/2021 menjabarkannya:

Pasal 84 ayat (1) sampai (3)PP 18/2021[4]

(1) Penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah dapat dilakukan secara elektronik. (2) Hasil penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah secara elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa data, informasi elektronik, dan/atau dokumen elektronik. (3) Data dan informasi elektronik dan/atau hasil cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah.

Pasal 84 ayat (4) menambahkan bahwa data dan informasi elektronik itu merupakan perluasan alat bukti yang sah sesuai hukum acara, dan ayat (5) menegaskan penerapannya bertahap sesuai kesiapan sistem. PP 18/2021 juga membuka kemungkinan akta PPAT dibuat secara elektronik (Pasal 86) [4].

Aturan teknisnya kini Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah, yang mencabut Permen ATR/BPN 1/2021 tentang Sertipikat Elektronik [8]. Permen ini berlaku untuk empat kegiatan: pendaftaran tanah pertama kali, pemeliharaan data, pencatatan perubahan data dan informasi (seperti blokir, sita, PPJB, atau sewa), dan alih media, yaitu pengubahan sertipikat analog menjadi elektronik. Pemegang hak diberi akun pertanahan berbasis NIK atau akta pendirian badan hukum dan menerima salinan resmi sertipikat elektronik yang dilengkapi kode QR.

6.145.774

Sertipikat elektronik beredar per Oktober 2025[12]

125,6 juta

Bidang tanah terdaftar sampai akhir 2025[10]

1,87 juta

Target sertipikat PTSL 2026[10]

Menurut Kementerian ATR/BPN, keabsahan sertipikat elektronik dapat dicek dengan memindai kode QR atau memasukkan nomor identifikasi bidang di aplikasi Sentuh Tanahku, sedangkan sertipikat analog tetap berlaku selama belum dialihmediakan [12].

Para peneliti menilai sertipikat elektronik setara kekuatannya dengan sertipikat fisik sepanjang memenuhi syarat dokumen elektronik dalam UU ITE dan Permen 3/2023 [13]. Masri dan Hirwansyah melihatnya sebagai jawaban atas sertipikat ganda dan praktik mafia tanah, karena warkah dan riwayat tanah tersimpan terpusat dan sulit dipalsukan [14]. Kekhawatiran yang muncul antara lain keamanan siber, perlindungan data pribadi, dan kesenjangan akses digital di desa. Perlu diingat: sertipikat elektronik mengubah wadah bukti hak, bukan sistem publikasi-nya. Sertipikat elektronik tetap tunduk pada Pasal 32 PP 24/1997 yang dibahas berikut.

Sistem publikasi dan kekuatan pembuktian sertipikat

Bagian ini adalah inti bab. Sistem publikasi menjawab pertanyaan: sejauh mana orang boleh mempercayai data dalam daftar umum dan sertipikat, dan sejauh mana negara menjamin kebenarannya?

Sistem positif dan sistem negatif

Sistem publikasi positif dan negatif

Aspek	Sistem positif	Sistem negatif
Yang didaftar	Haknya (registration of title)	Aktanya (registration of deeds)
Kekuatan sertipikat	Alat bukti mutlak, tidak dapat diganggu gugat	Alat bukti kuat, dapat dibuktikan sebaliknya
Peran pejabat	Aktif meneliti, negara menjamin kebenaran data	Pasif, mencatat apa yang diajukan
Perlindungan	Pihak ketiga beriktikad baik dilindungi mutlak	Pemilik sejati dapat menuntut kembali
Pemilik sejati yang dirugikan	Hanya mendapat ganti rugi dari dana negara	Dapat menggugat pembatalan
Contoh	Sistem Torrens di Australia	Belanda dan Prancis masa lalu

Diolah dari Boedi Harsono dan Urip Santoso. Indonesia memakai sistem campuran: negatif bertendensi positif.

Indonesia memakai sistem publikasi negatif yang bertendensi positif (atau "negatif yang mengandung unsur positif"). Unsur negatifnya: sertipikat hanya "alat pembuktian yang kuat" (Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA), bukan mutlak, sehingga masih dapat dibuktikan sebaliknya di pengadilan. Unsur positifnya: pejabat pendaftaran bersikap aktif meneliti data, ada pengumuman agar pihak lain bisa menyanggah, ada pendaftaran hak (bukan sekadar akta), dan ada perlindungan bagi pemegang sertipikat beriktikad baik melalui Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 [2, 5].

Pasal 32PP 24/1997[3]

(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. (2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

"Alat pembuktian yang kuat" berarti selama tidak dibuktikan sebaliknya, data dalam sertipikat harus diterima hakim sebagai data yang benar. Pihak yang membantah wajib membuktikan bantahannya [2].

Pasal 32 ayat (2) dan rechtsverwerking

Pasal 32 ayat (2) memuat lima unsur kumulatif: (1) sertipikat diterbitkan secara sah; (2) atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah dengan iktikad baik; (3) tanah itu secara nyata dikuasai; (4) lewat lima tahun sejak sertipikat terbit; (5) tidak ada keberatan tertulis kepada pemegang sertipikat dan kepala kantor pertanahan atau gugatan ke pengadilan dalam lima tahun itu. Bila semua terpenuhi, pihak lain kehilangan hak menuntut.

Penjelasan Pasal 32 ayat (2) menyebut dasarnya adalah lembaga rechtsverwerking dari hukum adat: orang yang selama waktu tertentu membiarkan tanahnya tidak diurus dan dikuasai orang lain dengan iktikad baik, kehilangan haknya untuk menuntut kembali. Arie S. Hutagalung menjelaskan bahwa lembaga ini bukan norma baru, melainkan telah lama dikembangkan yurisprudensi Mahkamah Agung yang bersumber dari hukum adat [15]. Rechtsverwerking berbeda dengan acquisitieve verjaring (memperoleh hak karena lewat waktu, Pasal 1955 dan 1963 KUH Perdata): yang pertama menitikberatkan hilangnya hak pemilik lama karena sikap diam, yang kedua menitikberatkan lahirnya hak baru karena penguasaan lama.

Studi kasusPutusan MA Nomor 210 K/Sip/1955

Mendiamkan tanah selama 25 tahun[15, 16]

Fakta
Para penggugat di Kabupaten Pandeglang menuntut kembali tanah yang selama sekitar 25 tahun dikuasai pihak lain tanpa pernah mereka persoalkan.
Masalah hukum
Apakah pemilik yang mendiamkan tanahnya sangat lama masih dapat menuntut kembali tanah itu?
Putusan dan alasannya
Mahkamah Agung menyatakan gugatan tidak dapat diterima, karena dengan mendiamkan selama 25 tahun para penggugat dianggap telah menghilangkan haknya (rechtsverwerking). Yurisprudensi serupa diikuti antara lain Putusan MA 329 K/Sip/1957 (membiarkan tanah dikuasai orang lain 18 tahun) dan 200 K/Sip/1974.
Pelajaran
Lembaga rechtsverwerking yang dikembangkan yurisprudensi inilah yang diangkat menjadi norma tertulis dalam Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 dengan tenggang lima tahun sejak sertipikat terbit. Inti rechtsverwerking bukan lamanya waktu semata, tetapi sikap diam pemilik terhadap penguasaan nyata pihak lain yang beriktikad baik.

Apakah setelah lima tahun sertipikat benar-benar aman?

Dalam praktik, tidak sesederhana itu. Muhammad Irfan dan Nia Kurniati mencatat bahwa gugatan atas sertipikat yang sudah lebih dari lima tahun tetap diterima dan kadang dikabulkan, baik di pengadilan negeri maupun di PTUN, sehingga rechtsverwerking belum efektif mencapai tujuannya [17]. Hakim biasanya menilai apakah unsur-unsur Pasal 32 ayat (2) benar terpenuhi, terutama "diterbitkan secara sah" dan "iktikad baik". Sertipikat yang lahir dari pemalsuan tidak pernah "sah", sehingga tidak dilindungi berapa pun usianya.

PP 18/2021 menambahkan pembatasan dari sisi administrasi. Pembatalan hak atas tanah karena cacat administrasi oleh Menteri hanya dapat dilakukan sebelum lima tahun sejak sertipikat terbit, untuk hak yang diterbitkan pertama kali dan belum dialihkan, atau yang telah dialihkan tetapi para pihak tidak beriktikad baik; atau karena tumpang tindih hak. Setelah lewat lima tahun, pembatalan harus melalui pengadilan (Pasal 64 PP 18/2021) [4].

Keliru

Sertipikat adalah alat pembuktian yang kuat, bukan mutlak (Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA, Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997). Ia dapat dilumpuhkan dengan bukti sebaliknya, kecuali unsur-unsur Pasal 32 ayat (2) terpenuhi.

Keliru

Data, informasi elektronik, dan hasil cetaknya adalah alat bukti hukum yang sah (Pasal 84 ayat (3) PP 18/2021). Yang berubah hanya medianya; kekuatan pembuktiannya sama.

Sebagian benar

Hanya bidang Klaster 1 yang langsung diterbitkan sertipikat. Bidang yang bersengketa, subjeknya belum memenuhi syarat, atau kewajibannya belum dipenuhi dicatat dalam klaster lain (Permen ATR/BPN 6/2018).

Tebak dulu benar atau keliru, baru buka jawabannya.

Latihan

Soal 1 dari 8

Pemerintah mengukur dan mendaftarkan semua bidang tanah di Desa Sukamaju secara serentak. Kegiatan ini adalah:

Soal 2 dari 8

Berapa lama pengumuman data fisik dan yuridis dalam pendaftaran sporadik menurut aturan yang berlaku sekarang?

Soal 3 dari 8

Ibu Wati tidak memiliki girik, tetapi keluarganya menguasai sebidang kebun sejak 1990 secara terbuka tanpa pernah dipersoalkan. Dapatkah haknya dibukukan?

Soal 4 dari 8

Sistem publikasi pendaftaran tanah Indonesia paling tepat disebut:

Soal 5 dari 8

Sertipikat atas nama PT Maju terbit pada 2017 dan tanahnya dikuasai nyata oleh PT Maju sejak itu. Pada 2025, Pak Udin menggugat dengan alasan tanah itu warisannya, padahal ia tidak pernah mengajukan keberatan sebelumnya. Jika PT Maju memperoleh tanah dengan iktikad baik dan sertipikatnya sah, bagaimana kedudukan Pak Udin?

Soal 6 dari 8

Mana pernyataan yang benar tentang sertipikat elektronik?

Soal 7 dari 8

Lembaga rechtsverwerking yang menjadi dasar Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 berasal dari:

Soal 8 dari 8

Pada 2023 Kantor Pertanahan keliru menerbitkan sertipikat pertama kali atas nama Anton karena salah memasukkan data. Tanah belum dialihkan. Pada 2026, bagaimana cara membatalkannya?

Terjawab 0 dari 8. Pilih jawaban untuk melihat penjelasannya.

Ringkasan bab

Pendaftaran tanah diperintahkan Pasal 19 UUPA untuk menjamin kepastian hukum (rechtskadaster) dan diatur PP 24/1997 sebagaimana diubah sebagian oleh PP 18/2021.
Asasnya sederhana, aman, terjangkau, mutakhir, dan terbuka; tujuannya kepastian hukum, penyediaan informasi, dan tertib administrasi.
Pendaftaran pertama kali dilakukan secara sistematik (prakarsa pemerintah, pengumuman 14 hari) atau sporadik (prakarsa pemilik, pengumuman 30 hari); hak lama dapat dibuktikan dengan penguasaan fisik 20 tahun beriktikad baik.
PTSL mendaftar semua bidang satu desa secara lengkap; hasilnya dikelompokkan Klaster 1 sampai 4. Sampai akhir 2025 tercatat 125,6 juta bidang terdaftar dan 97,4 juta bersertipikat.
Sertipikat elektronik diatur PP 18/2021 dan Permen ATR/BPN 3/2023; kekuatan pembuktiannya sama dengan sertipikat analog, dan per Oktober 2025 beredar 6,1 juta lebih.
Indonesia memakai sistem publikasi negatif bertendensi positif: sertipikat alat bukti kuat, bukan mutlak.
Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 melindungi pemegang sertipikat sah yang beriktikad baik dan menguasai tanah secara nyata setelah lima tahun tanpa keberatan, berdasarkan lembaga rechtsverwerking dari hukum adat.
Pembatalan administratif karena cacat hanya sebelum lima tahun; setelahnya harus melalui pengadilan (Pasal 64 PP 18/2021).

Kartu hafalan bab ini

Balik setiap kartu setelah kamu mencoba menjawab dalam kepala. Kartu yang kamu nilai “ingat” akan muncul lagi setelah jeda yang makin panjang, jadi yang sudah melekat tidak menghabiskan waktumu.

Latihan mengingat berjeda

Bab 4: Pendaftaran tanah

Dikuasai: 0 dari 9 kartuSpasi untuk membalik, angka 1 sampai 3 untuk menilai.

Sumber bab ini

Setiap angka di dalam kurung siku merujuk ke daftar ini. Peraturan dan putusan adalah sumber primer; buku teks dan jurnal dipakai untuk doktrin, penjelasan, dan perdebatan akademik.

1
Republik Indonesia (1960). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Lembaran Negara RI Tahun 1960 Nomor 104, TLN Nomor 2043.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Undang-undang pokok hukum agraria nasional: asas, hak atas tanah, pendaftaran, dan ketentuan konversi.
2
Boedi Harsono (2008). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum Tanah Nasional. Djambatan, Jakarta (edisi revisi).
Buku teks
Buku teks utama: sejarah UUPA, hierarki hak penguasaan atas tanah, konversi, dan pendaftaran tanah.
3
Republik Indonesia (1997). Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara RI Tahun 1997 Nomor 59.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Asas, tujuan, dan tata cara pendaftaran tanah; Pasal 32 tentang kekuatan sertipikat; Pasal 37 tentang akta PPAT.
4
Republik Indonesia (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 28, TLN Nomor 6630.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Jangka waktu HGU, HGB, hak pakai; hak pengelolaan; ruang atas dan bawah tanah; pendaftaran elektronik; masa berlaku girik.
5
Urip Santoso (2011). Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah. Kencana, Jakarta (ed. 1, cet. 2).
Buku teks
Sistem publikasi pendaftaran, sertipikat, peralihan, dan pembebanan hak tanggungan.
6
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (2024). Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 14 Tahun 2024 tentang Penyelenggaraan Administrasi Pertanahan dan Pendaftaran Tanah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat. Berita Negara RI Tahun 2024 Nomor 149.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Daftar Tanah Ulayat, hak pengelolaan atas tanah ulayat, dan hak milik bersama kelompok anggota masyarakat adat.
7
Republik Indonesia (1998). Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sebagaimana diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016. Lembaran Negara RI Tahun 1998 Nomor 52; LN 2016 Nomor 120.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Kedudukan, tugas, dan jenis akta PPAT.
8
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (2023). Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah. Berita Negara RI Tahun 2023 Nomor 461.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Dasar sertipikat elektronik dan alih media; mencabut Permen ATR/BPN 1/2021.
9
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (2018). Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 2018 tentang Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap. Berita Negara RI Tahun 2018 Nomor 501.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Dasar program PTSL desa demi desa dan klaster hasilnya.
10
Muhdany Yusuf Laksono (2026). ATR/BPN: Target Sertifikat Tanah PTSL 2026 Sebanyak 1,87 Juta Bidang. Kompas.com, 2 Februari 2026.
Artikel atau ulasankompas.com
Mengutip data ATR/BPN: 125,6 juta bidang terdaftar dan 97,4 juta bersertipikat sampai 2025; target PTSL 2026.
11
Republik Indonesia (2023). Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang. Lembaran Negara RI Tahun 2023 Nomor 41.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Klaster pertanahan: Bank Tanah, penguatan hak pengelolaan, satuan rumah susun orang asing, dokumen pertanahan elektronik, perubahan UU Pengadaan Tanah.
12
Biro Humas Kementerian ATR/BPN (2025). Cek Keabsahan Sertipikat Elektronik Lebih Mudah: Tinggal Scan Barcode. Situs resmi Kementerian ATR/BPN, 2 Desember 2025.
Data atau dokumen resmiatrbpn.go.id
Per Oktober 2025 beredar 6.145.774 sertipikat elektronik; cek keabsahan lewat aplikasi Sentuh Tanahku.
13
Fatria Hikmatiar Al Qindy; Febrihadi Suparidho (2025). Kedudukan Hukum Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah di Indonesia Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023. Jurnal Kolaboratif Sains 8(11).
Jurnal ilmiahjurnal.unismuhpalu.ac.id
Sertipikat elektronik setara dengan dokumen fisik sepanjang memenuhi syarat UU ITE dan Permen 3/2023.
14
Esther Masri; Hirwansyah (2023). Kebijakan Penerbitan Sertipikat Elektronik pada Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia untuk Mewujudkan Kepastian Hukum. Krtha Bhayangkara 17(1): 157-174.
Jurnal ilmiahejurnal.ubharajaya.ac.id
Sertipikat elektronik sebagai respons atas sertipikat ganda dan mafia tanah, diterapkan bertahap.
15
Arie Sukanti Hutagalung (2000). Penerapan Lembaga Rechtsverwerking untuk Mengatasi Kelemahan Sistem Publikasi Negatif dalam Pendaftaran Tanah. Jurnal Hukum dan Pembangunan 30(4).
Jurnal ilmiahdoi:10.21143/jhp.vol30.no4.319
Rechtsverwerking berakar pada hukum adat dan yurisprudensi, dipakai untuk menutup kelemahan sistem publikasi negatif.
16
Agung Hermansyah (2021). Rekonstruksi Konsep Rechtsverwerking di Luar Sengketa Tanah. Hukumonline.com, 28 Mei 2021.
Artikel atau ulasanhukumonline.com
Ulasan rechtsverwerking dalam Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 dan Putusan MA 210 K/Sip/1955.
17
Muhammad Irfan; Nia Kurniati (2018). Kepastian Hukum Hak atas Tanah dan Eksistensi Lembaga Rechtsverwerking dalam Sistem Pendaftaran Tanah. Acta Diurnal: Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan, Universitas Padjadjaran.
Jurnal ilmiahjurnal.fh.unpad.ac.id
Gugatan atas sertipikat tetap diterima pengadilan meski lewat 5 tahun; rechtsverwerking belum efektif.