Asas-asas UUPA

Pilih satu cabang untuk menyorotnya. Coba jelaskan setiap cabang dengan kata-katamu sendiri sebelum membaca lebih lanjut.

Seorang pengusaha asing jatuh cinta pada sebuah tebing di Uluwatu. Ia ingin membangun vila dan memilikinya "selamanya". Notaris setempat menawarkan jalan pintas: tanah dibeli atas nama pegawainya yang warga negara Indonesia, lalu dibuat perjanjian bahwa sebenarnya uang dan kendali ada di tangan si pengusaha. Banyak orang menganggap ini cara cerdik. Hukum agraria menyebutnya penyelundupan hukum, dan akibatnya bisa fatal: perjanjian batal dan tanahnya jatuh kepada negara.

Mengapa UUPA begitu keras? Jawabannya ada pada asas-asas yang menjadi tulang punggung hukum tanah nasional. Di Bab 1 kamu sudah melihat bahwa UUPA lahir untuk mengakhiri hukum kolonial yang menguntungkan modal asing dan meminggirkan rakyat. Asas-asas inilah yang menerjemahkan semangat itu menjadi aturan.

Bab ini membahas asas-asas pokok UUPA: hak bangsa dan hak menguasai negara, asas nasionalitas, hukum adat sebagai dasar, asas pemisahan horizontal, fungsi sosial hak atas tanah, serta sekumpulan asas keadilan agraria seperti larangan penguasaan melampaui batas dan kewajiban mengerjakan tanah pertanian sendiri. Para penulis menyusun daftar asas dengan jumlah berbeda: Boedi Harsono menurunkannya dari Penjelasan Umum II UUPA yang memuat delapan dasar, sedangkan Urip Santoso merinci lebih dari sepuluh asas [1, 2]. Isinya pada dasarnya sama; yang penting kamu bisa menunjuk pasalnya.

Hak bangsa dan hak menguasai negara

Hierarki hak penguasaan atas tanah

Boedi Harsono memperkenalkan konsep yang sangat membantu: hierarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah nasional [1]. Hak penguasaan adalah serangkaian wewenang, kewajiban, dan larangan bagi pemegang hak untuk berbuat sesuatu mengenai tanah. Susunannya dari yang paling tinggi:

Hierarki hak penguasaan atas tanah

Pilih satu tingkat untuk melihat penjelasannya. Makin ke atas, makin tinggi kedudukannya.

Disusun berdasarkan Boedi Harsono. Hak yang lebih rendah bersumber dan dibatasi oleh hak yang lebih tinggi.

Hak bangsa dirumuskan dalam Pasal 1 UUPA: seluruh bumi, air, dan ruang angkasa adalah milik bangsa Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, dan hubungan antara bangsa dan bumi itu bersifat abadi [3]. Harsono menyebut hak bangsa mengandung unsur kepunyaan bersama (perdata) dan unsur tugas kewenangan untuk mengatur (publik). Tugas mengatur itu kemudian dilimpahkan kepada negara.

Hak menguasai negara

Pasal 33 ayat (3)UUD 1945[4]

Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.

UUPA menerjemahkan kata "dikuasai" dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 ke dalam Pasal 2.

Pasal 2 ayat (1) sampai (3)UUPA[3]

(1) Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. (2) Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk: a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut; b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa; c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa. (3) Wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari Negara tersebut pada ayat (2) pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat ...

Kunci memahami pasal ini: menguasai tidak sama dengan memiliki. Penjelasan Umum II angka 2 UUPA menegaskan bahwa negara tidak perlu bertindak sebagai pemilik tanah; negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat bertindak selaku badan penguasa [3]. Inilah perbedaan mendasar dengan domein verklaring yang menjadikan negara pemilik tanah.

Mahkamah Konstitusi kemudian memperkaya makna "dikuasai oleh negara". Dalam Putusan 001-021-022/PUU-I/2003, MK menyatakan rakyat secara kolektif memberi mandat kepada negara untuk mengadakan kebijakan (beleid), tindakan pengurusan (bestuursdaad), pengaturan (regelendaad), pengelolaan (beheersdaad), dan pengawasan (toezichthoudensdaad) untuk tujuan sebesar-besar kemakmuran rakyat [5]. Lima fungsi ini sering dikutip dalam perkara agraria dan sumber daya alam, termasuk dalam perkara HGU dan HP-3.

Lima fungsi penguasaan negara menurut MK

Fungsi	Istilah Belanda	Contoh di bidang pertanahan
Kebijakan	beleid	Program reforma agraria dan PTSL
Pengurusan	bestuursdaad	Pemberian, perpanjangan, dan pembatalan hak atas tanah
Pengaturan	regelendaad	UU, PP, dan peraturan menteri ATR/BPN
Pengelolaan	beheersdaad	Hak pengelolaan oleh BUMN, pemda, atau Bank Tanah
Pengawasan	toezichthoudensdaad	Penertiban tanah telantar, evaluasi HGU

Diolah dari ikhtisar Putusan MK 001-021-022/PUU-I/2003.

Pasal 2 ayat (4) UUPA memungkinkan pelaksanaan hak menguasai negara dikuasakan kepada daerah swatantra dan masyarakat hukum adat, sepanjang diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional. Penjelasannya menyebut pelimpahan ini bersifat medebewind (tugas pembantuan), karena soal agraria pada asasnya tugas pemerintah pusat [3]. Konsep ini menjadi akar hak pengelolaan, yang akan kamu pelajari di Bab 3.

Batas-batas hak menguasai negara

Kewenangan sebesar itu tentu bisa disalahgunakan. Karena itu para ahli menekankan batas-batasnya. Maria S.W. Sumardjono merumuskan bahwa kewenangan negara dibatasi dua hal [6]. Pertama, oleh UUD 1945: pengaturan tidak boleh mengakibatkan pelanggaran hak asasi, termasuk hak milik pribadi yang tidak boleh diambil alih sewenang-wenang (Pasal 28H ayat (4) UUD 1945). Kedua, oleh tujuannya: setiap kebijakan harus dapat diuji apakah benar-benar untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat, bukan untuk segelintir orang. Tolok ukur kedua inilah yang kemudian dirumuskan MK dalam empat ukuran pada Putusan 3/PUU-VIII/2010 (lihat Bab 1).

Boedi Harsono juga mengingatkan bahwa hak menguasai negara tidak meniadakan hak-hak yang sudah ada. Negara berwenang langsung atas tanah yang belum dihaki orang (tanah negara), sedangkan terhadap tanah yang sudah dihaki, kewenangan negara terbatas pada pengaturan, misalnya lewat tata ruang, pembatasan luas, dan pencabutan hak dengan ganti kerugian [1]. Pembedaan ini menghasilkan istilah yang sering kamu temui dalam peraturan: tanah negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh negara, yaitu tanah yang tidak dipunyai dengan suatu hak oleh pihak lain (Pasal 2 PP 18/2021), dan tanah hak, yaitu tanah yang sudah dilekati hak atas tanah [7].

Coba ingat dulu

Apa beda hak menguasai negara dalam UUPA dengan domein verklaring?

Jawab dalam kepala atau tulis di kertas. Setelah itu baru buka jawabannya.

Domein verklaring menjadikan negara pemilik (eigenaar) atas tanah yang tidak dibuktikan sebagai eigendom pihak lain, sehingga negara bisa bertindak seperti pemilik perdata. Hak menguasai negara (Pasal 2 UUPA) tidak menjadikan negara pemilik; negara hanya diberi kewenangan publik untuk mengatur peruntukan, hubungan hukum, dan perbuatan hukum mengenai tanah, yang wajib digunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. UUPA mencabut pernyataan domein.

Asas nasionalitas

Asas nasionalitas (kebangsaan) berangkat dari Pasal 1 UUPA tentang hak bangsa dan dirumuskan tegas dalam Pasal 9 ayat (1): hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air, dan ruang angkasa [3]. Konsekuensinya diatur dalam Pasal 21 dan Pasal 26 ayat (2).

Pasal 21 ayat (1) dan (4)UUPA[3]

(1) Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. ... (4) Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.

Orang asing tidak tertutup sama sekali dari tanah. Mereka dapat mempunyai hak pakai (Pasal 42 UUPA) dan, sejak PP 18/2021, dapat memiliki rumah tapak di atas hak pakai serta satuan rumah susun dengan batasan harga, luas, dan jumlah [7]. Yang dilarang adalah hak milik, HGU, dan HGB atas nama orang asing.

Bagaimana dengan perkawinan campuran? Pasal 70 PP 18/2021 menegaskan WNI yang menikah dengan orang asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan WNI lain, asalkan tanah itu bukan harta bersama, dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta yang dibuat dengan akta notaris [7]. Tanpa perjanjian kawin, separuh harta bersama secara hukum "milik" pasangan asing, sehingga terkena Pasal 21 ayat (3).

Pasal 26 ayat (2)UUPA[3]

Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

Bagaimana jika orang asing memperoleh hak milik tanpa perbuatan yang disengaja, misalnya karena warisan tanpa wasiat atau percampuran harta perkawinan? Pasal 21 ayat (3) UUPA memberi jalan keluar: ia wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu satu tahun sejak memperolehnya. Ketentuan yang sama berlaku bagi WNI yang kehilangan kewarganegaraannya. Jika dalam satu tahun hak itu tidak dilepaskan, hak milik hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung [3]. Penjelasan Pasal 21 menyebut dua cara ini sebagai cara memperoleh hak tanpa tindakan positif yang sengaja ditujukan pada peralihan hak, sehingga diberi kelonggaran satu tahun. Cara lain dilarang tegas oleh Pasal 26 ayat (2).

Contoh: Sarah, anak dari ayah WNI dan ibu warga negara Belanda, memilih kewarganegaraan Belanda setelah dewasa. Sawah warisan ayahnya yang sudah atas nama Sarah harus dijual atau dilepaskan kepada pihak yang memenuhi syarat dalam satu tahun sejak ia kehilangan kewarganegaraan Indonesia. Kalau tidak, ia kehilangan tanah itu tanpa ganti rugi.

Frasa "langsung atau tidak langsung" inilah yang menjerat perjanjian pinjam nama (nominee arrangement). Sumardjono mencatat praktik ini marak di daerah wisata dan menegaskan bahwa perjanjian semacam itu merupakan penyelundupan hukum yang batal demi hukum [6].

Contoh: vila di Uluwatu atas nama Made

John, warga negara Australia, membayar Rp3 miliar untuk tanah hak milik di Uluwatu. Sertipikat dibuat atas nama Made, pegawainya. Bersamaan, Made menandatangani "perjanjian pinjam nama", surat kuasa mutlak untuk menjual, dan surat pengakuan utang kepada John sebesar harga tanah.

Lima tahun kemudian hubungan mereka retak. John menggugat Made agar mengakui bahwa tanah itu "sebenarnya milik John". Gugatan ini hampir pasti gagal. Rangkaian perjanjian itu dimaksudkan untuk secara tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, sehingga batal karena hukum menurut Pasal 26 ayat (2) UUPA. Lebih buruk lagi bagi John: uang yang sudah ia bayarkan tidak dapat dituntut kembali, dan secara teori tanahnya jatuh kepada negara. Jalan yang sah bagi John adalah hak pakai atau hak sewa untuk bangunan.

Siapa boleh memegang hak apa

Hak	WNI	Badan hukum Indonesia	Orang asing berkedudukan di Indonesia	Badan hukum asing berperwakilan
Hak milik	Ya	Hanya yang ditetapkan pemerintah	Tidak	Tidak
Hak guna usaha	Ya	Ya	Tidak	Tidak
Hak guna bangunan	Ya	Ya	Tidak	Tidak
Hak pakai	Ya	Ya	Ya	Ya
Hak milik satuan rumah susun	Ya	Ya	Ya, dengan izin dan batasan	Ya

Dasar: Pasal 21, 30, 36, 42 UUPA; Pasal 49 dan 67 PP 18/2021.

Hukum adat sebagai dasar dan asas pemisahan horizontal

Pasal 5UUPA[3]

Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang-undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.

Pasal 5 sering disalahpahami seolah-olah semua aturan adat setempat berlaku penuh. Sebenarnya yang dimaksud adalah hukum adat yang sudah "disaneer" atau disesuaikan, dengan sejumlah syarat: tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, sosialisme Indonesia, UUPA, dan peraturan lain [3, 1]. Boedi Harsono membedakan tiga hal yang diambil dari hukum adat: konsepsinya (komunal religius, yang memungkinkan hak individual tetapi mengandung unsur kebersamaan), asas-asasnya (misalnya pemisahan horizontal), dan lembaga-lembaganya (misalnya jual beli tunai dan terang) [1].

Asas pemisahan horizontal

Dalam hukum adat, tanah dan bangunan atau tanaman di atasnya dapat dipisahkan kepemilikannya. Inilah asas pemisahan horizontal (horizontale scheiding). Kebalikannya adalah asas perlekatan atau accessie (asas pelekatan vertikal) dalam BW, yang menyatakan bangunan dan tanaman di atas tanah menjadi milik pemilik tanah (lihat Pasal 500 dan 571 KUH Perdata) [8].

Pemisahan horizontal dan perlekatan

Pemisahan horizontal (hukum adat, UUPA)

Tanah dan bangunan dapat dimiliki orang berbeda
Jual beli tanah tidak otomatis meliputi bangunan
Dasar HGB di atas tanah hak milik orang lain
Hak tanggungan dapat meliputi bangunan bila diperjanjikan (Pasal 4 ayat (4) UU 4/1996)

Perlekatan atau accessie (BW)

Bangunan melekat dan ikut pemilik tanah
Pasal 500 dan 571 KUH Perdata
Hipotek otomatis meliputi bangunan
Tidak lagi dipakai untuk tanah sejak UUPA

Asas ini tidak dipakai secara kaku. Arie S. Hutagalung menjelaskan bahwa dalam praktik, jual beli tanah beserta rumah di atasnya lazim dilakukan dalam satu akta, dan UU Hak Tanggungan memungkinkan pembebanan meliputi bangunan bila dinyatakan tegas dalam akta [8, 9]. Jadi asas pemisahan horizontal memberi kemungkinan pemisahan, bukan kewajiban memisahkan.

Coba ingat dulu

Mengapa asas pemisahan horizontal memungkinkan hak guna bangunan di atas tanah hak milik?

Jawab dalam kepala atau tulis di kertas. Setelah itu baru buka jawabannya.

Karena dalam asas pemisahan horizontal, kepemilikan tanah dan bangunan dapat terpisah. Pemilik tanah (hak milik) dapat memberikan HGB kepada orang lain dengan akta PPAT (Pasal 37 UUPA dan Pasal 38 PP 18/2021), sehingga pemegang HGB memiliki bangunan di atas tanah yang tetap milik orang lain. Dalam asas perlekatan BW, bangunan itu akan otomatis menjadi milik pemilik tanah.

Fungsi sosial hak atas tanah

Pasal 6UUPA[3]

Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.

Pasal paling pendek di UUPA ini membawa gagasan besar. Penjelasan Umum II angka 4 menyatakan bahwa hak atas tanah apa pun tidak dapat dibenarkan dipergunakan atau tidak dipergunakan semata-mata untuk kepentingan pribadi, apalagi bila menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaan dan sifat haknya, sehingga bermanfaat bagi pemiliknya maupun bagi masyarakat dan negara [3].

Penjelasan yang sama juga memberi penyeimbang: fungsi sosial tidak berarti kepentingan perseorangan akan terdesak sama sekali oleh kepentingan umum. Kepentingan masyarakat dan perseorangan harus saling mengimbangi. Maria S.W. Sumardjono menekankan bahwa fungsi sosial harus dibaca bersama perlindungan hak atas tanah sebagai hak dasar, sehingga negara tidak bisa memakai dalih fungsi sosial untuk mengambil tanah tanpa prosedur dan ganti kerugian yang layak [10].

Dari asas fungsi sosial lahir beberapa ketentuan konkret:

Kewajiban memelihara tanah (Pasal 15 UUPA), termasuk menambah kesuburan dan mencegah kerusakannya, bagi setiap orang atau badan hukum yang punya hubungan hukum dengan tanah.
Hapusnya hak karena ditelantarkan (Pasal 27, 34, 40 UUPA). Penjelasan Pasal 27 menyebut tanah ditelantarkan kalau dengan sengaja tidak dipergunakan sesuai keadaan atau sifat dan tujuan haknya. Tata cara penertibannya sekarang diatur PP 48/2025 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Telantar yang menggantikan PP 20/2021 sejak 6 November 2025 [11].
Pencabutan hak untuk kepentingan umum (Pasal 18 UUPA) dengan ganti kerugian yang layak, yang kini dijalankan terutama melalui pengadaan tanah (Bab 7).

Asas-asas keadilan agraria

Selain empat asas besar di atas, UUPA memuat serangkaian asas yang bertujuan mewujudkan keadilan bagi rakyat kecil, terutama petani. Asas-asas ini menjadi fondasi landreform dan reforma agraria yang dibahas di Bab 6.

Larangan penguasaan tanah melampaui batas. Pasal 7 UUPA melarang pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas (groot-grondbezit) agar tidak merugikan kepentingan umum. Penjelasannya menegaskan terhadap asas ini tidak ada pengecualian. Pasal 17 memerintahkan penetapan luas maksimum dan minimum, yang kemudian dijalankan dengan UU 56 Prp/1960 [3, 12].

Tanah pertanian wajib dikerjakan sendiri secara aktif. Pasal 10 ayat (1) UUPA mewajibkan setiap orang dan badan hukum yang mempunyai hak atas tanah pertanian pada asasnya mengerjakan atau mengusahakannya sendiri secara aktif, dengan mencegah cara-cara pemerasan. Dari sini lahir larangan pemilikan tanah pertanian secara absentee (guntai), yaitu pemilik yang bertempat tinggal di luar kecamatan letak tanahnya (PP 224/1961) [3, 13].

Persamaan hak laki-laki dan perempuan. Pasal 9 ayat (2) UUPA menjamin setiap WNI, laki-laki maupun perempuan, mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh hak atas tanah. Untuk tahun 1960, rumusan ini progresif. Penjelasan Pasal 17 bahkan menegaskan baik laki-laki maupun wanita dapat menjadi kepala keluarga.

Perlindungan golongan ekonomi lemah. Pasal 11 ayat (2) UUPA meminta perbedaan keadaan masyarakat diperhatikan dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekonomis lemah. Penjelasan Pasal 26 menegaskan bahwa UUPA tidak lagi membedakan warga negara asli dan tidak asli, tetapi antara yang ekonomis kuat dan lemah [3].

Anti monopoli swasta dan usaha bersama. Pasal 13 ayat (2) UUPA mewajibkan pemerintah mencegah usaha di lapangan agraria yang bersifat monopoli swasta. Pasal 12 mendorong usaha bersama dalam bentuk koperasi atau gotong royong.

Perencanaan penggunaan tanah. Pasal 14 UUPA memerintahkan pemerintah membuat rencana umum persediaan, peruntukan, dan penggunaan bumi, air, dan ruang angkasa. Inilah akar hubungan hukum tanah dengan hukum penataan ruang [3, 2].

Ringkasan asas UUPA dan dasar pasalnya

Asas	Pasal UUPA	Wujud konkret
Hak bangsa dan kenasionalan	Pasal 1	Seluruh tanah adalah kekayaan nasional
Hak menguasai negara	Pasal 2	Negara mengatur, bukan memiliki
Pengakuan hak ulayat	Pasal 3	Diakui sepanjang masih ada dan sesuai kepentingan nasional
Hukum adat sebagai dasar	Pasal 5	Konsepsi komunal religius, pemisahan horizontal
Fungsi sosial	Pasal 6, 15, 18	Kewajiban memelihara, tanah telantar, pencabutan hak
Larangan melampaui batas	Pasal 7, 17	Batas maksimum tanah pertanian
Nasionalitas	Pasal 9, 21, 26	Hak milik hanya untuk WNI
Persamaan gender	Pasal 9 ayat (2)	Kesempatan sama bagi laki-laki dan perempuan
Dikerjakan sendiri	Pasal 10	Larangan tanah pertanian absentee
Perencanaan	Pasal 14	Rencana umum penggunaan tanah, tata ruang

Studi kasusPutusan MK Nomor 21-22/PUU-V/2007

HGU 95 tahun di muka sekaligus[14]

Fakta
Pasal 22 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal memberi kemudahan hak atas tanah bagi penanam modal: HGU sampai 95 tahun yang diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus 60 tahun lalu diperbarui 35 tahun; HGB sampai 80 tahun; hak pakai sampai 70 tahun. Organisasi petani, lingkungan, dan masyarakat sipil mengujinya.
Masalah hukum
Apakah pemberian dan perpanjangan hak atas tanah di muka sekaligus untuk jangka sangat panjang mengurangi hak menguasai negara dan kedaulatan rakyat di bidang ekonomi menurut Pasal 33 UUD 1945?
Putusan dan alasannya
MK mengabulkan sebagian. Frasa di muka sekaligus serta rincian 95, 80, dan 70 tahun dinyatakan bertentangan dengan UUD 1945. Menurut MK, perpanjangan di muka sekaligus membuat kewenangan negara untuk mengawasi dan mengelola, termasuk menilai apakah tanah masih digunakan sesuai tujuan, menjadi berkurang atau terhalang. Hak tetap dapat diberikan, diperpanjang, dan diperbarui, tetapi bertahap setelah evaluasi.
Pelajaran
Putusan ini menunjukkan hak menguasai negara bukan slogan. Ia membatasi pembentuk undang-undang. Logika yang sama dipakai lagi pada 2025 ketika MK memangkas HGU 190 tahun di Ibu Kota Nusantara (Bab 3).

Keliru

Negara menguasai dalam arti mengatur dan mengurus (Pasal 2 UUPA), bukan memiliki. Tanah hak milik adalah milik pemegang hak, dengan fungsi sosial. Pandangan negara sebagai pemilik adalah warisan domein verklaring yang sudah dicabut.

Keliru

Perbuatan yang langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara (Pasal 26 ayat (2) UUPA). Pasangan WNI dalam perkawinan campuran hanya aman bila ada perjanjian pemisahan harta (Pasal 70 PP 18/2021).

Keliru

Penjelasan Umum UUPA menyatakan kepentingan perseorangan tidak boleh terdesak sama sekali. Pengambilan tanah untuk kepentingan umum wajib melalui prosedur undang-undang dan ganti kerugian yang layak dan adil (Pasal 18 UUPA, UU 2/2012).

Tebak dulu benar atau keliru, baru buka jawabannya.

Latihan

Soal 1 dari 8

Dalam hierarki hak penguasaan atas tanah menurut Boedi Harsono, hak manakah yang semata-mata bersifat publik?

Soal 2 dari 8

Lisa, WNI, menikah dengan warga negara Jerman tanpa perjanjian kawin, lalu membeli tanah hak milik di Bandung atas namanya sendiri. Apa risiko hukumnya?

Soal 3 dari 8

Mana rumusan yang paling tepat tentang asas pemisahan horizontal?

Soal 4 dari 8

Pak Hendra, warga Jakarta, membeli 3 hektare sawah di sebuah kecamatan di Karawang dan menyerahkan penggarapan kepada orang lain. Asas UUPA yang paling relevan dilanggar adalah:

Soal 5 dari 8

Dalam Putusan 001-021-022/PUU-I/2003, MK menafsirkan "dikuasai oleh negara" sebagai mandat untuk melakukan lima fungsi. Pemberian dan pencabutan izin atau hak termasuk fungsi:

Soal 6 dari 8

Menurut Pasal 26 ayat (2) UUPA, apa akibat jual beli yang tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing?

Soal 7 dari 8

Pernyataan mana yang sesuai dengan Penjelasan Umum UUPA tentang fungsi sosial?

Soal 8 dari 8

Mengapa MK membatalkan frasa "di muka sekaligus" dalam Pasal 22 UU Penanaman Modal?

Terjawab 0 dari 8. Pilih jawaban untuk melihat penjelasannya.

Ringkasan bab

Hierarki hak penguasaan atas tanah: hak bangsa, hak menguasai negara, hak ulayat, dan hak-hak perorangan; hak yang lebih rendah bersumber dari dan dibatasi oleh yang lebih tinggi.
Hak menguasai negara (Pasal 2 UUPA) adalah kewenangan publik untuk mengatur dan mengurus, bukan kepemilikan; MK merincinya menjadi kebijakan, pengurusan, pengaturan, pengelolaan, dan pengawasan.
Asas nasionalitas: hanya WNI dapat mempunyai hak milik (Pasal 21); peralihan langsung atau tidak langsung kepada orang asing batal karena hukum (Pasal 26 ayat (2)); orang asing dapat hak pakai dan satuan rumah susun dengan batasan.
Hukum adat menjadi dasar hukum tanah nasional sepanjang disaneer (Pasal 5); darinya diambil konsepsi komunal religius, asas pemisahan horizontal, dan lembaga seperti jual beli tunai dan terang.
Semua hak atas tanah berfungsi sosial (Pasal 6): wajib dipelihara, dapat hapus bila ditelantarkan (kini diatur PP 48/2025), dan dapat diambil untuk kepentingan umum dengan ganti kerugian layak.
Asas keadilan agraria meliputi larangan penguasaan melampaui batas (Pasal 7, 17), kewajiban mengerjakan tanah pertanian sendiri (Pasal 10), persamaan gender (Pasal 9 ayat (2)), perlindungan ekonomi lemah, dan perencanaan penggunaan tanah (Pasal 14).
Putusan MK 21-22/PUU-V/2007 membatalkan perpanjangan hak atas tanah di muka sekaligus karena melemahkan hak menguasai negara.

Kartu hafalan bab ini

Balik setiap kartu setelah kamu mencoba menjawab dalam kepala. Kartu yang kamu nilai “ingat” akan muncul lagi setelah jeda yang makin panjang, jadi yang sudah melekat tidak menghabiskan waktumu.

Latihan mengingat berjeda

Bab 2: Asas-asas UUPA

Dikuasai: 0 dari 9 kartuSpasi untuk membalik, angka 1 sampai 3 untuk menilai.

Sumber bab ini

Setiap angka di dalam kurung siku merujuk ke daftar ini. Peraturan dan putusan adalah sumber primer; buku teks dan jurnal dipakai untuk doktrin, penjelasan, dan perdebatan akademik.

1
Boedi Harsono (2008). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum Tanah Nasional. Djambatan, Jakarta (edisi revisi).
Buku teks
Buku teks utama: sejarah UUPA, hierarki hak penguasaan atas tanah, konversi, dan pendaftaran tanah.
2
Urip Santoso (2012). Hukum Agraria: Kajian Komprehensif. Kencana Prenada Media Group, Jakarta.
Buku teks
Pengertian hukum agraria, hak penguasaan atas tanah, hak pengelolaan, landreform, dan pendaftaran tanah.
3
Republik Indonesia (1960). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Lembaran Negara RI Tahun 1960 Nomor 104, TLN Nomor 2043.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Undang-undang pokok hukum agraria nasional: asas, hak atas tanah, pendaftaran, dan ketentuan konversi.
4
Republik Indonesia (1945). Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Naskah setelah perubahan keempat 2002.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Pasal 33 ayat (3) sebagai landasan hak menguasai negara; Pasal 18B ayat (2) tentang masyarakat hukum adat.
5
Mahkamah Konstitusi RI (2004). Putusan Nomor 001-021-022/PUU-I/2003 tentang pengujian UU Ketenagalistrikan (ikhtisar putusan). Mahkamah Konstitusi, diucapkan 15 Desember 2004.
Putusan pengadilanmkri.id
Tafsir "dikuasai oleh negara": kebijakan, pengurusan, pengaturan, pengelolaan, dan pengawasan.
6
Maria S.W. Sumardjono (2005). Kebijakan Pertanahan: Antara Regulasi dan Implementasi. Penerbit Buku Kompas, Jakarta (edisi revisi).
Buku teks
Kritik kebijakan pertanahan, hak ulayat, pengadaan tanah, dan hak atas tanah orang asing.
7
Republik Indonesia (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 28, TLN Nomor 6630.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Jangka waktu HGU, HGB, hak pakai; hak pengelolaan; ruang atas dan bawah tanah; pendaftaran elektronik; masa berlaku girik.
8
Arie S. Hutagalung (2005). Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah. Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia, Jakarta.
Buku teks
Asas pemisahan horizontal, pendaftaran tanah, hak tanggungan, dan rumah susun.
9
Republik Indonesia (1996). Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Lembaran Negara RI Tahun 1996 Nomor 42, TLN Nomor 3632.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Objek, asas, pendaftaran, dan eksekusi hak tanggungan.
10
Maria S.W. Sumardjono (2009). Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya. Penerbit Buku Kompas, Jakarta (cet. 2).
Buku teks
Tanah sebagai hak dasar, fungsi sosial, dan perlindungan kelompok rentan dalam kebijakan agraria.
11
Republik Indonesia (2025). Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Telantar. Lembaran Negara RI Tahun 2025 Nomor 182, TLN Nomor 7147.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Menggantikan PP 20/2021; objek dan tata cara penertiban kawasan serta tanah telantar.
12
Republik Indonesia (1960). Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 56 Tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian. Lembaran Negara RI Tahun 1960 Nomor 174, TLN Nomor 2117.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Batas maksimum dan minimum tanah pertanian, pengembalian tanah gadai, dan larangan pemecahan di bawah 2 hektare.
13
Republik Indonesia (1961). Peraturan Pemerintah Nomor 224 Tahun 1961 tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian. Lembaran Negara RI Tahun 1961 Nomor 280, TLN Nomor 2322.
Peraturanperaturan.bpk.go.id
Objek redistribusi landreform dan larangan pemilikan tanah pertanian secara absentee.
14
Mahkamah Konstitusi RI (2008). Putusan Nomor 21-22/PUU-V/2007 tentang pengujian UU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (ikhtisar putusan). Mahkamah Konstitusi.
Putusan pengadilanmkri.id
Membatalkan pemberian dan perpanjangan HGU, HGB, dan hak pakai "di muka sekaligus" dalam Pasal 22 UU Penanaman Modal.

Hak bangsa dan hak menguasai negara

Hierarki hak penguasaan atas tanah

Hak menguasai negara

Batas-batas hak menguasai negara

Asas nasionalitas

Hukum adat sebagai dasar dan asas pemisahan horizontal

Asas pemisahan horizontal

Fungsi sosial hak atas tanah

Asas-asas keadilan agraria

HGU 95 tahun di muka sekaligus[14Putusan pengadilanPutusan Nomor 21-22/PUU-V/2007 tentang pengujian UU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (ikhtisar putusan)Putusan MK 21-22/PUU-V/2007 · Mahkamah Konstitusi]

Latihan

Kartu hafalan bab ini

Sumber bab ini

HGU 95 tahun di muka sekaligus[14]