Pengadaan tanah, Bank Tanah, dan tata ruang

Rumah keluarga Pak Slamet di pinggir Semarang tiba-tiba masuk peta trase jalan tol. Petugas datang mengukur, lalu warga diundang musyawarah. Nilai ganti kerugian sudah ditetapkan penilai, dan Pak Slamet merasa angkanya terlalu rendah. Ia bertanya: bolehkah ia menolak? Kalau menolak, apakah rumahnya tetap digusur? Ke mana ia harus mengadu, dan berapa lama waktunya?

Bab 2 sudah menyebut bahwa fungsi sosial hak atas tanah memungkinkan tanah diambil untuk kepentingan umum dengan ganti kerugian yang layak. Bab ini membahas instrumennya secara rinci: pencabutan hak dan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum menurut Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 sebagaimana diubah UU Cipta Kerja. Kamu juga akan mengenal Bank Tanah, lembaga baru yang lahir dari UU Cipta Kerja dan masih diuji di Mahkamah Konstitusi, serta penataan ruang secara ringkas, karena setiap penggunaan tanah kini harus sesuai rencana tata ruang.

Materi ini bersinggungan dengan Hukum Administrasi Negara (penetapan lokasi sebagai keputusan tata usaha negara) dan Hukum Acara Perdata (keberatan ganti kerugian di pengadilan negeri).

Dari pencabutan hak ke pengadaan tanah

Undang-undang yang dimaksud Pasal 18 adalah UU Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya. Pencabutan dilakukan oleh Presiden dalam keadaan memaksa, setelah mendengar Menteri Agraria, Menteri Kehakiman, dan menteri yang bersangkutan (Pasal 1). Penguasaan tanah baru boleh dilakukan setelah ada keputusan pencabutan dan ganti kerugian dibayar (Pasal 5) [2PeraturanUndang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di AtasnyaUU 20/1961 · Lembaran Negara RI Tahun 1961 Nomor 288, TLN Nomor 2324]. Pencabutan bersifat memaksa dan merupakan jalan terakhir; dalam praktik hampir tidak pernah dipakai.

Yang lazim adalah jalur kesepakatan, dulu disebut pembebasan tanah, lalu pengadaan tanah. Sejak 2012, dasar hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (UU Pengadaan Tanah), yang kemudian diubah dengan UU Cipta Kerja, kini UU 6/2023 [3PeraturanUndang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumUU 2/2012 · Lembaran Negara RI Tahun 2012 Nomor 22, TLN Nomor 5280, 4PeraturanUndang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-UndangUU 6/2023 · Lembaran Negara RI Tahun 2023 Nomor 41]. Peraturan pelaksananya PP 19/2021 sebagaimana diubah PP 39/2023 [5PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumPP 19/2021 · Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 29, 6PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumPP 39/2023 · Lembaran Negara RI Tahun 2023 Nomor 102, TLN Nomor 6885].

Pengadaan tanah didefinisikan sebagai kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 angka 2). Pihak yang berhak bukan hanya pemegang sertipikat, tetapi juga pemegang tanah bekas milik adat, masyarakat hukum adat, penggarap beriktikad baik, dan pemilik bangunan atau tanaman di atasnya [3PeraturanUndang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumUU 2/2012 · Lembaran Negara RI Tahun 2012 Nomor 22, TLN Nomor 5280].

Kepentingan umum

Apa yang termasuk kepentingan umum? UU Pengadaan Tanah memakai daftar (list provision). Pasal 10 versi asli memuat 18 jenis: pertahanan dan keamanan; jalan umum, jalan tol, terowongan, rel kereta api; waduk dan irigasi; pelabuhan dan bandara; infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi; jaringan listrik; telekomunikasi pemerintah; tempat sampah; rumah sakit pemerintah; fasilitas keselamatan umum; pemakaman umum; fasilitas sosial dan ruang terbuka hijau publik; cagar alam dan cagar budaya; kantor pemerintah; penataan permukiman kumuh dan perumahan MBR; sekolah pemerintah; prasarana olahraga pemerintah; serta pasar umum dan parkir umum [3PeraturanUndang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumUU 2/2012 · Lembaran Negara RI Tahun 2012 Nomor 22, TLN Nomor 5280].

UU Cipta Kerja menambah enam jenis sehingga menjadi 24, yaitu kawasan industri hulu dan hilir minyak dan gas, kawasan ekonomi khusus, kawasan industri, kawasan pariwisata, kawasan ketahanan pangan, dan kawasan pengembangan teknologi, sepanjang diprakarsai atau dikuasai pemerintah pusat, pemerintah daerah, BUMN, atau BUMD [4PeraturanUndang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-UndangUU 6/2023 · Lembaran Negara RI Tahun 2023 Nomor 41]. Perluasan inilah yang paling dikritik: kawasan industri dan pariwisata dapat dikelola swasta dan bertujuan mencari keuntungan, sehingga batas antara kepentingan umum dan kepentingan bisnis menjadi kabur. Kritik itu kini diajukan dalam perkara pengujian UU 6/2023 Nomor 213/PUU-XXIII/2025 di Mahkamah Konstitusi, yang juga mempersoalkan pengadaan tanah skala kecil dan proyek strategis nasional [7Artikel atau ulasanAhli Presiden: Relasi Badan Bank Tanah dan ATR/BPN Bersifat KoordinatifMKRI, 2026 · Situs resmi Mahkamah Konstitusi, 8 Juni 2026].

Maria S.W. Sumardjono sejak lama mengusulkan agar kepentingan umum tidak hanya ditentukan lewat daftar, tetapi juga lewat kriteria: kegiatan dilakukan pemerintah, dimiliki pemerintah, dan tidak bertujuan mencari keuntungan [8Buku teksKebijakan Pertanahan: Antara Regulasi dan ImplementasiSumardjono, 2005 · Penerbit Buku Kompas, Jakarta (edisi revisi)]. Mahkamah Konstitusi dalam Putusan 50/PUU-X/2012 menilai daftar dalam Pasal 10 konstitusional; menurut MK, jalan tol dan pelabuhan tetap dirasakan manfaatnya oleh masyarakat luas meski melibatkan swasta, selama negara tetap menentukan kebijakan seperti tarif [9Putusan pengadilanPutusan Nomor 50/PUU-X/2012 tentang pengujian UU Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah (ikhtisar putusan)Putusan MK 50/PUU-X/2012 · Mahkamah Konstitusi, diucapkan 13 Februari 2013].

Tahapan pengadaan tanah

Pasal 13 UU Pengadaan Tanah menyebut empat tahapan: perencanaan, persiapan, pelaksanaan, dan penyerahan hasil [3PeraturanUndang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumUU 2/2012 · Lembaran Negara RI Tahun 2012 Nomor 22, TLN Nomor 5280].

Dua titik dalam tahapan ini paling menentukan nasib warga. Yang pertama adalah konsultasi publik. Di sinilah warga dapat mempersoalkan lokasi, misalnya karena trase jalan menabrak permukiman padat padahal ada alternatif lahan kosong. Bila warga keberatan, gubernur membentuk tim kajian, dan hasilnya dapat membuat lokasi dipindah. Setelah penetapan lokasi terbit, satu-satunya jalan mempersoalkan lokasi adalah gugatan ke PTUN dalam 30 hari; setelah itu lokasi dianggap final. Yang kedua adalah musyawarah ganti kerugian. Di sini yang dibicarakan hanya bentuk dan besar ganti kerugian, bukan lagi apakah proyek boleh dibangun. Banyak warga kehilangan kesempatan karena baru bersuara pada tahap musyawarah, padahal keberatan atas lokasi seharusnya disampaikan jauh sebelumnya [3PeraturanUndang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumUU 2/2012 · Lembaran Negara RI Tahun 2012 Nomor 22, TLN Nomor 5280, 10PeraturanPeraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2016 tentang Pedoman Beracara dalam Sengketa Penetapan Lokasi Pembangunan untuk Kepentingan Umum pada Peradilan Tata Usaha NegaraPerma 2/2016 · Mahkamah Agung RI].

Ganti kerugian dapat berbentuk uang, tanah pengganti, permukiman kembali, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang disetujui kedua pihak (Pasal 36). Penilaiannya dilakukan per bidang oleh penilai publik atau, sejak PP 39/2023, juga oleh penilai pemerintah, meliputi tanah, ruang atas dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda lain, dan kerugian lain yang dapat dinilai, seperti kehilangan usaha [3PeraturanUndang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumUU 2/2012 · Lembaran Negara RI Tahun 2012 Nomor 22, TLN Nomor 5280, 6PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumPP 39/2023 · Lembaran Negara RI Tahun 2023 Nomor 102, TLN Nomor 6885]. UU Cipta Kerja menegaskan nilai dari penilai bersifat final dan mengikat sebagai dasar musyawarah. Pengadilan negeri yang memeriksa keberatan pun berpatokan pada penilaian itu, meski dapat mempertimbangkan penilaian pembanding.

Menilai ganti kerugian yang layak dan adil

Apa arti "layak dan adil"? Penjelasan UU Pengadaan Tanah menekankan bahwa ganti kerugian harus dapat memulihkan kondisi sosial ekonomi pihak yang berhak setidaknya setara dengan keadaan sebelum terkena pengadaan tanah. Karena itu penilai tidak hanya menilai harga tanah dan bangunan, tetapi juga kerugian nonfisik yang dapat dinilai dengan uang, misalnya kehilangan usaha atau pekerjaan, biaya pindah, biaya alih profesi, dan nilai sisa tanah yang tidak lagi dapat dipakai [3PeraturanUndang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumUU 2/2012 · Lembaran Negara RI Tahun 2012 Nomor 22, TLN Nomor 5280, 5PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumPP 19/2021 · Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 29]. Pedagang yang warungnya tergusur, misalnya, berhak atas penilaian kehilangan pendapatan selama ia membangun usaha baru di tempat lain.

Penilaian dilakukan per bidang, sehingga dua rumah bertetangga bisa memperoleh nilai berbeda karena luas, letak, atau kondisi bangunannya berbeda. Perbedaan ini sering menjadi sumber kecurigaan warga, karena laporan penilai tidak selalu dibuka secara rinci. Sumardjono mengingatkan bahwa keterbukaan informasi tentang dasar penilaian adalah syarat agar musyawarah benar-benar menjadi musyawarah, bukan sekadar pemberitahuan harga [8Buku teksKebijakan Pertanahan: Antara Regulasi dan ImplementasiSumardjono, 2005 · Penerbit Buku Kompas, Jakarta (edisi revisi)].

Bagi pihak yang tidak memegang sertipikat, misalnya penggarap tanah negara yang beriktikad baik atau pemilik tanah bekas milik adat, UU Pengadaan Tanah tetap mengakui mereka sebagai pihak yang berhak sepanjang dapat menunjukkan bukti penguasaan. Inilah salah satu perbedaan penting dengan rezim pembebasan tanah lama, yang sering hanya memberi "uang kerohiman" kepada penggarap.

Pengadaan skala kecil (luas tidak lebih dari 5 hektare) dapat dilakukan langsung oleh instansi dengan pihak yang berhak melalui jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati, atau memakai tahapan biasa dengan penetapan lokasi oleh bupati atau wali kota (Pasal 126 PP 19/2021 jo. PP 39/2023) [6PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumPP 39/2023 · Lembaran Negara RI Tahun 2023 Nomor 102, TLN Nomor 6885].

Proyek strategis nasional dan percepatan

UU Cipta Kerja dan PP 19/2021 memberi berbagai kemudahan bagi proyek strategis nasional (PSN): fasilitasi penyelesaian pengadaan oleh pemerintah pusat, serta tahapan yang dipercepat [5PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumPP 19/2021 · Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 29, 4PeraturanUndang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-UndangUU 6/2023 · Lembaran Negara RI Tahun 2023 Nomor 41]. Bagi pemerintah, kemudahan ini menjawab keterlambatan pembangunan infrastruktur yang selama bertahun-tahun tertahan masalah tanah. Bagi pengkritik, percepatan itu berisiko mengurangi ruang partisipasi dan membuka jalan bagi proyek berorientasi bisnis yang dilabeli kepentingan umum. Data KPA menunjukkan sektor infrastruktur menjadi penyumbang konflik agraria terbesar kedua pada 2025 setelah perkebunan [11Data atau dokumen resmiTancap Gas di Jalur yang Salah: Paradoks Kebijakan Agraria Prabowo-Gibran 2025 (Catatan Akhir Tahun 2025)KPA, 2026 · Konsorsium Pembaruan Agraria, Januari 2026].

Kamu dapat menilai kebijakan ini dengan alat yang sudah dipelajari: apakah proyek memenuhi daftar Pasal 10, apakah konsultasi publik sungguh-sungguh dilakukan, apakah ganti kerugian memulihkan kondisi warga, dan apakah empat tolok ukur sebesar-besar kemakmuran rakyat dari Putusan MK 3/PUU-VIII/2010 terpenuhi (Bab 1).

Kapan pencabutan hak masih relevan

Meski jarang dipakai, UU 20/1961 belum dicabut. Ia tetap relevan sebagai pengingat bahwa pengambilan tanah secara paksa hanya sah melalui undang-undang, oleh pejabat tertinggi, dalam keadaan memaksa, dan dengan ganti kerugian. Dalam kerangka UU 2/2012, unsur paksaan itu kini terwujud dalam penetapan lokasi dan konsinyasi, sehingga sebagian ahli menilai pengadaan tanah sebenarnya mengandung sifat pencabutan hak yang "dilunakkan" oleh musyawarah [12Buku teksHukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum Tanah NasionalHarsono, 2008 · Djambatan, Jakarta (edisi revisi), 8Buku teksKebijakan Pertanahan: Antara Regulasi dan ImplementasiSumardjono, 2005 · Penerbit Buku Kompas, Jakarta (edisi revisi)]. Pandangan ini penting ketika menilai apakah perlindungan prosedural bagi warga sudah memadai.

Bank Tanah

Kedudukan dan fungsi

UU Cipta Kerja membentuk Badan Bank Tanah, diatur lebih lanjut dalam PP Nomor 64 Tahun 2021 [13PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank TanahPP 64/2021 · Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 109, TLN Nomor 6683]. Bank Tanah adalah badan khusus (sui generis) yang merupakan badan hukum Indonesia, dibentuk pemerintah pusat dan diberi kewenangan khusus untuk mengelola tanah. Ia bertanggung jawab kepada Presiden melalui Komite yang diketuai menteri ATR/BPN, dengan Dewan Pengawas dan Badan Pelaksana.

Bank Tanah diberi kewenangan menjamin ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi berkeadilan untuk kepentingan umum, kepentingan sosial, kepentingan pembangunan nasional, pemerataan ekonomi, konsolidasi lahan, dan reforma agraria (Pasal 2 ayat (2) PP 64/2021). Fungsinya meliputi perencanaan, perolehan, pengadaan, pengelolaan, pemanfaatan, dan pendistribusian tanah. Tanah yang dikelola Bank Tanah diberikan hak pengelolaan, dan di atasnya dapat diberikan HGU, HGB, atau hak pakai kepada pihak lain (Pasal 40) [13PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank TanahPP 64/2021 · Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 109, TLN Nomor 6683].

Dari mana Bank Tanah memperoleh tanah? PP 64/2021 menyebut dua sumber: tanah hasil penetapan pemerintah dan tanah dari pihak lain. Penetapan pemerintah mencakup tanah negara, antara lain tanah bekas hak yang tidak diperpanjang, tanah telantar yang telah ditertibkan, tanah pelepasan kawasan hutan, serta tanah timbul dan hasil reklamasi; sedangkan tanah dari pihak lain diperoleh melalui pembelian, hibah, tukar menukar, pelepasan hak, atau bentuk lain yang sah [13PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank TanahPP 64/2021 · Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 109, TLN Nomor 6683, 7Artikel atau ulasanAhli Presiden: Relasi Badan Bank Tanah dan ATR/BPN Bersifat KoordinatifMKRI, 2026 · Situs resmi Mahkamah Konstitusi, 8 Juni 2026]. Karena sumber utamanya tanah negara yang sebelumnya dapat menjadi objek reforma agraria, pengkritik khawatir Bank Tanah justru bersaing dengan program redistribusi, sementara pemerintah menyatakan Bank Tanah memperlancar redistribusi karena tanahnya sudah "bersih" dan terencana.

Untuk reforma agraria, Bank Tanah menyatakan skemanya: subjek reforma agraria diberi hak pakai di atas HPL Bank Tanah paling sedikit 10 tahun, lalu dapat diberi hak milik bila tanahnya dimanfaatkan dengan baik [14Data atau dokumen resmiReforma AgrariaBadan Bank Tanah, 2025 · Situs resmi Badan Bank Tanah]. Ini sejalan dengan Pasal 41 PP 64/2021: tanah HPL yang telah dimanfaatkan dengan baik untuk perumahan masyarakat berpenghasilan rendah, pertanian, atau perkebunan paling singkat 10 tahun dapat dilepaskan kepada masyarakat untuk diberikan hak milik.

Kritik dan pengujian

Bank Tanah termasuk bagian UU Cipta Kerja yang paling diperdebatkan. Ketika MK dalam Putusan 91/PUU-XVIII/2020 menyatakan UU 11/2020 inkonstitusional bersyarat dan memerintahkan penangguhan tindakan strategis berdampak luas serta larangan menerbitkan peraturan pelaksana baru, pemerintah tetap menerbitkan Perpres 113/2021 tentang struktur Bank Tanah, yang dikritik melanggar amar putusan [15Putusan pengadilanPutusan Nomor 91/PUU-XVIII/2020 tentang pengujian formil UU Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta KerjaPutusan MK 91/PUU-XVIII/2020 · Mahkamah Konstitusi, diucapkan 25 November 2021]. Setelah UU Cipta Kerja ditetapkan ulang melalui Perppu 2/2022 menjadi UU 6/2023, pengaturan Bank Tanah tetap dipertahankan.

Pengkritik berpendapat Bank Tanah berwatak komersial, karena kekayaannya dipisahkan dan ia boleh bekerja sama secara perdata, sehingga berpotensi menjadikan tanah komoditas dan bersaing dengan rakyat; mereka juga menolak reforma agraria diserahkan kepada badan hukum karena redistribusi adalah tugas negara yang tidak dapat didelegasikan. Pemerintah dan ahlinya menjawab bahwa Bank Tanah hanyalah operator pengelola, bukan otoritas regulatif; ia tidak dapat mengambil tanah warga secara langsung karena kewenangan koersif tetap di tangan ATR/BPN; dan HPL memang berwajah ganda publik dan perdata [7Artikel atau ulasanAhli Presiden: Relasi Badan Bank Tanah dan ATR/BPN Bersifat KoordinatifMKRI, 2026 · Situs resmi Mahkamah Konstitusi, 8 Juni 2026]. Perkara 213/PUU-XXIII/2025 yang menguji Pasal 125 dan seterusnya, termasuk HPL dalam Pasal 137 dan 138 UU 6/2023, telah selesai diperiksa pada pertengahan 2026; sampai materi ini disusun, putusannya belum ditemukan dalam sumber yang dapat diverifikasi.

Menilai Bank Tanah

Bagaimana kamu sebaiknya menilai Bank Tanah? Gunakan ukuran yang sama dengan bab-bab sebelumnya. Dari sisi hak menguasai negara, pertanyaannya apakah pelimpahan HPL kepada badan khusus masih memungkinkan negara mengatur, mengurus, dan mengawasi tanah itu, atau justru mengurangi kendali negara seperti yang dikhawatirkan MK dalam perkara HGU. Dari sisi fungsi sosial dan keadilan agraria, pertanyaannya apakah tanah yang dikelola sungguh sampai kepada petani, nelayan, dan masyarakat berpenghasilan rendah, atau lebih banyak diberikan kepada investor. Dari sisi akuntabilitas, pertanyaannya apakah rencana induk, perjanjian pemanfaatan, dan penerima tanah dibuka kepada publik. Jawaban atas pertanyaan-pertanyaan itu akan sangat bergantung pada putusan MK yang ditunggu dan pada praktik Bank Tanah dalam beberapa tahun ke depan.

Penataan ruang secara ringkas

Hak atas tanah tidak dapat dipakai sesuka hati. Pasal 14 UUPA sudah memerintahkan rencana umum penggunaan tanah. Kini rujukannya UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang sebagaimana diubah UU Cipta Kerja, dengan pelaksana PP 21/2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang [16PeraturanUndang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan RuangUU 26/2007 · Lembaran Negara RI Tahun 2007 Nomor 68, TLN Nomor 4725, 17PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan RuangPP 21/2021 · Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 31].

Sejak UU Cipta Kerja, setiap kegiatan pemanfaatan ruang harus memperoleh Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), yang menggantikan izin lokasi dan izin pemanfaatan ruang. KKPR menjadi syarat pertama perizinan berusaha, syarat dokumen perencanaan pengadaan tanah, dan syarat permohonan hak atas tanah untuk usaha [17PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan RuangPP 21/2021 · Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 31, 6PeraturanPeraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan UmumPP 39/2023 · Lembaran Negara RI Tahun 2023 Nomor 102, TLN Nomor 6885]. Bila RDTR sudah tersedia, KKPR diterbitkan melalui konfirmasi otomatis; bila belum, melalui persetujuan berdasarkan RTRW.

Mengapa rencana tata ruang begitu penting bagi pemegang hak? Karena ia menentukan nilai dan kegunaan tanah. Sebidang kebun yang berubah zonanya dari pertanian menjadi permukiman bisa melonjak harganya, sedangkan sawah yang ditetapkan sebagai lahan pertanian pangan berkelanjutan tidak dapat diubah fungsinya. Karena itu proses penyusunan RTRW dan RDTR wajib melibatkan masyarakat, dan perubahan zona yang merugikan pemegang hak menjadi salah satu sumber sengketa baru. Bagi calon pembeli tanah, mengecek peruntukan ruang sama pentingnya dengan mengecek sertipikat.

Hubungannya dengan hukum tanah: rencana tata ruang tidak mengubah hak atas tanah, tetapi membatasi penggunaannya. Pemilik sawah yang masuk zona lahan pertanian pangan berkelanjutan tetap memiliki tanahnya, tetapi tidak boleh mengubahnya menjadi perumahan. Begitu pula batas ketinggian dan kedalaman ruang atas dan bawah tanah dalam PP 18/2021 merujuk pada rencana tata ruang (Bab 3). UU 26/2007 juga mengancam pidana bagi pemanfaatan ruang yang tidak sesuai rencana tata ruang yang mengakibatkan perubahan fungsi ruang [16PeraturanUndang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan RuangUU 26/2007 · Lembaran Negara RI Tahun 2007 Nomor 68, TLN Nomor 4725]. Materi ini dibahas lebih dalam di mata kuliah Hukum Lingkungan.

Latihan

Kartu hafalan bab ini

Balik setiap kartu setelah kamu mencoba menjawab dalam kepala. Kartu yang kamu nilai “ingat” akan muncul lagi setelah jeda yang makin panjang, jadi yang sudah melekat tidak menghabiskan waktumu.

Sumber bab ini

Setiap angka di dalam kurung siku merujuk ke daftar ini. Peraturan dan putusan adalah sumber primer; buku teks dan jurnal dipakai untuk doktrin, penjelasan, dan perdebatan akademik.

1. 1
   Republik Indonesia (1960). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Lembaran Negara RI Tahun 1960 Nomor 104, TLN Nomor 2043.

   Peraturanperaturan.bpk.go.id

   Undang-undang pokok hukum agraria nasional: asas, hak atas tanah, pendaftaran, dan ketentuan konversi.
2. 2
   Republik Indonesia (1961). Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya. Lembaran Negara RI Tahun 1961 Nomor 288, TLN Nomor 2324.

   Peraturanperaturan.bpk.go.id

   Pencabutan hak oleh Presiden dalam keadaan memaksa sebagai pelaksanaan Pasal 18 UUPA.
3. 3
   Republik Indonesia (2012). Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Lembaran Negara RI Tahun 2012 Nomor 22, TLN Nomor 5280.

   Peraturanperaturan.bpk.go.id

   Tahapan pengadaan tanah, jenis kepentingan umum, ganti kerugian, keberatan, dan konsinyasi; diubah oleh UU Cipta Kerja.
4. 4
   Republik Indonesia (2023). Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang. Lembaran Negara RI Tahun 2023 Nomor 41.

   Peraturanperaturan.bpk.go.id

   Klaster pertanahan: Bank Tanah, penguatan hak pengelolaan, satuan rumah susun orang asing, dokumen pertanahan elektronik, perubahan UU Pengadaan Tanah.
5. 5
   Republik Indonesia (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 29.

   Peraturanperaturan.bpk.go.id

   Peraturan pelaksana pengadaan tanah, termasuk pengadaan skala kecil dan peran penilai.
6. 6
   Republik Indonesia (2023). Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Lembaran Negara RI Tahun 2023 Nomor 102, TLN Nomor 6885.

   Peraturanperaturan.bpk.go.id

   Perubahan dokumen perencanaan, ketidakhadiran pihak yang berhak (Pasal 85A), dan pengadaan skala kecil paling luas 5 hektare.
7. 7
   Humas Mahkamah Konstitusi (2026). Ahli Presiden: Relasi Badan Bank Tanah dan ATR/BPN Bersifat Koordinatif. Situs resmi Mahkamah Konstitusi, 8 Juni 2026.

   Artikel atau ulasanmkri.id

   Persidangan perkara 213/PUU-XXIII/2025 yang menguji ketentuan Bank Tanah, HPL, dan pengadaan tanah dalam UU 6/2023.
8. 8
   Maria S.W. Sumardjono (2005). Kebijakan Pertanahan: Antara Regulasi dan Implementasi. Penerbit Buku Kompas, Jakarta (edisi revisi).

   Buku teks

   Kritik kebijakan pertanahan, hak ulayat, pengadaan tanah, dan hak atas tanah orang asing.
9. 9
   Mahkamah Konstitusi RI (2013). Putusan Nomor 50/PUU-X/2012 tentang pengujian UU Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah (ikhtisar putusan). Mahkamah Konstitusi, diucapkan 13 Februari 2013.

   Putusan pengadilanmkri.id

   Permohonan ditolak seluruhnya; asas keseimbangan dan jenis kepentingan umum dinilai konstitusional.
10. 10
    Mahkamah Agung RI (2016). Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2016 tentang Pedoman Beracara dalam Sengketa Penetapan Lokasi Pembangunan untuk Kepentingan Umum pada Peradilan Tata Usaha Negara. Mahkamah Agung RI.

    Peraturanjdih.komisiyudisial.go.id

    Gugatan penetapan lokasi ke PTUN dalam 30 hari dan diputus paling lama 30 hari.
11. 11
    Konsorsium Pembaruan Agraria (2026). Tancap Gas di Jalur yang Salah: Paradoks Kebijakan Agraria Prabowo-Gibran 2025 (Catatan Akhir Tahun 2025). Konsorsium Pembaruan Agraria, Januari 2026.

    Data atau dokumen resmikpa.or.id

    Laporan tahunan organisasi masyarakat sipil: 341 letusan konflik agraria pada 2025 seluas sekitar 914 ribu hektare.
12. 12
    Boedi Harsono (2008). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum Tanah Nasional. Djambatan, Jakarta (edisi revisi).

    Buku teks

    Buku teks utama: sejarah UUPA, hierarki hak penguasaan atas tanah, konversi, dan pendaftaran tanah.
13. 13
    Republik Indonesia (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah. Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 109, TLN Nomor 6683.

    Peraturanperaturan.bpk.go.id

    Kedudukan, fungsi, dan kewenangan Bank Tanah; alokasi paling sedikit 30 persen untuk reforma agraria.
14. 14
    Badan Bank Tanah (2025). Reforma Agraria. Situs resmi Badan Bank Tanah.

    Data atau dokumen resmibanktanah.id

    Skema redistribusi di atas HPL Bank Tanah: hak pakai paling sedikit 10 tahun lalu dapat menjadi hak milik.
15. 15
    Mahkamah Konstitusi RI (2021). Putusan Nomor 91/PUU-XVIII/2020 tentang pengujian formil UU Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja. Mahkamah Konstitusi, diucapkan 25 November 2021.

    Putusan pengadilanmkri.id

    UU Cipta Kerja inkonstitusional bersyarat; tindakan strategis berdampak luas ditangguhkan, termasuk pembentukan aturan baru.
16. 16
    Republik Indonesia (2007). Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Lembaran Negara RI Tahun 2007 Nomor 68, TLN Nomor 4725.

    Peraturanperaturan.go.id

    Sistem rencana tata ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang; diubah oleh UU Cipta Kerja.
17. 17
    Republik Indonesia (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 31.

    Peraturanperaturan.bpk.go.id

    Rencana detail tata ruang dan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR).